在日益不确定的经济和金融环境中，以色列房地产市场成功地维护了为本地和外国投资者提供一些最可靠和最有利可图的投资的声誉。 在以色列购买房地产潜力巨大，但对于非居民来说可能是一项具有挑战性的工作。 如果您想在以色列房地产市场收购资产，请继续阅读。

以色列房地产

对于非居民而言，您在以色列房地产收购的第一步是更深入地了解以色列的各种房地产类型。 以色列的房地产分为两大类，即：

• 国有土地

国有或以色列土地是政府拥有并由以色列土地管理局 (ILA) 管理的财产。 以色列的大部分房地产（93%）归犹太国家基金和该国发展局所有。

• 私有土地

以色列管理私有房地产的法律比适用于国有土地的法律限制更少。 根据规则，私人房地产所有者可以将财产出售给他人，无论其公民身份和宗教信仰如何。 私有土地包括以前拥有的房屋、公寓和新开发的住房单元。

外国人可以在以色列购买房地产吗？

如果您是以色列非居民，您有权在以色列购买私有财产。 在大多数情况下，感兴趣的房地产投资者甚至不需要前往以色列完成购买。 拥有一支由顾问和律师组成的稳固团队，您可以促进成功的收购。 通常，您需要签署一份翻译成希伯来语和您的语言的采购合同、一份授权书和一份以色列购置税率声明。 外国投资者可以从其本国的任何以色列领事馆提供所有这些文件。

在以色列购买房地产的括号内购置税

热衷于在以色列购买房地产的外国投资者必须为各种购买成本做好准备，包括房地产费、抵押贷款费、评估师费等。 最大的成本将用于买家必须以新以色列谢克尔 (NIS) 支付的购置税。 对于同等价值的房产，外国买家将比当地居民缴纳更高的税收评估。 外国买家被视为在签订购买合同后的 45 天内支付所有税款。

购置税税率将根据房产的总购买价格计算。 费率每年 1 月都会相应调整，以反映以色列现行的消费者价格指数。

与在以色列购买房地产相关的税率

如果您是以色列房地产的非居民潜在买家，则需要考虑一些问题。 以下是您在以色列购买房地产时必须记住的一些税务提示。

近日，《房地产税法》进行了修订，宣布增加购买税级。 仅这项修正案就给非居民房地产购买者以及已经在以色列拥有住宅物业的以色列公民带来了沉重的负担。 另一方面，税收优惠给予新移民和以色列居民他们的第一套房产。

购置税

• 在购买以色列房地产时对买方征收购买税。
• 税收必须在购买时缴纳，并根据所购资产总值的百分比计算。
• 税率会有所不同，取决于财产的价值、买方的地位以及他或她的个人资产的范围。

截至 2021 年 11 月，为以色列买家或住宅房地产设定的默认税率或税率如下：

• 8% 的税率适用于不超过 5,348,565 新谢克尔的任何款项
• 超过 5,348,565 新谢克尔的任何金额适用 10% 的税率

根据修改后的《房地产税法》，自 2025 年 1 月 1 日起，购置税负担将减轻，恢复至修改前的水平：

• 不超过 1,294,770 新谢克尔的任何金额的 5% 税率
• 1,294,770 新谢克尔和 3,884,295 新谢克尔之间的任何金额的 6% 税率
• 3,884,295 至 5,348,565 新谢克尔之间的任何金额的 7% 税率
• 5,348,565 至 17,828,555 新谢克尔之间的任何金额的 8% 税率
• 超过 17,828,555 新谢克尔的任何金额的 10% 税率

新的以色列移民或 Oleh 不受这些房地产购买税率修正案的影响。

资产增值税

• 增值税或资本利得税部分将对房地产的卖方进行评估。
• 资本利得税为房产收益的 25%。
• 在 2014 年 1 月 1 日之前发生的财产价值增加将免征资本利得税，但仍将执行线性计算。
• 在某些情况下，房地产将免征资本利得税，例如用于住宅目的的卖方单一财产。
• 资本利得税豁免适用于以色列税务居民和非居民，他们提交本国相关当局的批准，确认他们在该国没有住宅物业。
• 最高免税额为 4,495,000 新谢克尔，超过 4,495,000 新谢克尔的价格部分将自动征收资本利得税。

值得注意的是，根据以色列房地产法，单一房主被设计为在以色列境内外拥有少于 33% 的初始财产的人。 如果您在以色列境内外拥有超过 33% 的房产，您将被视为多房业主。

非居民可能有资格享受 7 年 aliya 的减税，或者如果您在获得 aliya 或希望在以色列居住的犹太人获得以色列公民资格之前一年购买房产。 如果您已婚，您或您的配偶成为 oleh（支持返回以色列的个人）有资格享受降低的购置税税率。

在以色列购买房地产之前要考虑的事情

在继续购买以色列房地产之前，您必须考虑以下因素：

• 当地房价
• 市税税率
• 潜在的物业价值升值或贬值

以色列财产和契约登记程序

• 在以色列购买住宅物业（例如房屋或公寓）时，最关键的一步是以您的名义注册该物业。
• 注册有助于将合法权利从卖方成功转让给买方。 未经登记，所有权转让被视为不完整。
• 购买私有财产必须通过以色列土地注册办公室（也称为禁忌证）进行正确注册。
• 如果您购买的是在建房地产或国有房地产，则登记不同。
• 要注册房地产，您需要在房产具体所在的办公室提交注册文件。 土地登记处位于特拉维夫、海法、耶路撒冷、拿撒勒、佩塔提克瓦、内坦亚、贝尔谢巴、雷霍瓦特和哈隆。 卫星办公室也位于阿克雷、阿什杜德和哈德拉。
• 成功注册后，The Tabu 将向买家签发契约或瓷砖。
• 以买方名义注册房地产可能需要三到四个月的时间。

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此信息无意替代特定的个性化税务或法律建议。 我们建议您与合格的税务或法律顾问讨论您的具体情况。