Seite wählen

Alles, was Sie über den Kauf von Immobilien in Israel wissen müssen

von | Apr 11, 2022 | Immobilien

wie man in Israel Immobilien kauft

In einem zunehmend unsicheren wirtschaftlichen und finanziellen Umfeld ist es dem israelischen Immobilienmarkt gelungen, den Ruf zu wahren, einige der zuverlässigsten und rentabelsten Investitionen für einheimische und ausländische Investoren zu bieten. Der Erwerb von Immobilien in Israel birgt ein großes Potenzial, kann aber für Gebietsfremde ein schwieriges Unterfangen sein. Wenn Sie auf dem israelischen Immobilienmarkt Vermögenswerte erwerben möchten, lesen Sie weiter.

Immobilien in Israel

Für Nicht-Einwohner besteht der erste Schritt beim Immobilienerwerb in Israel darin, sich ein tieferes Verständnis für die verschiedenen Immobilienarten in Israel anzueignen. Immobilien in Israel fallen in zwei Hauptkategorien, nämlich

  • Staatseigenes Land

Ein staatliches oder israelisches Grundstück ist eine Immobilie, die der Regierung gehört und von der Israel Land Administration (ILA) verwaltet wird. Der Großteil (93 %) der Immobilien in Israel befindet sich im Besitz des Jüdischen Nationalfonds und der Entwicklungsbehörde des Landes.

  • Land in Privatbesitz

Die Gesetze, die in Israel für Immobilien in Privatbesitz gelten, sind weniger restriktiv als die Gesetze, die für staatliche Grundstücke gelten. In der Regel können private Immobilieneigentümer ihr Eigentum an andere verkaufen, unabhängig von ihrer Staatsangehörigkeit und Religionszugehörigkeit. Zu den Grundstücken in Privatbesitz gehören frühere Eigenheime, Wohnungen und neu erschlossene Wohneinheiten.

Können Ausländer in Israel Immobilien erwerben?

Wenn Sie in Israel nicht ansässig sind, haben Sie das Recht, in Israel eine Immobilie in Privatbesitz zu erwerben. In den meisten Fällen müssen interessierte Immobilieninvestoren nicht einmal nach Israel reisen, um einen Kauf abzuschließen. Mit einem soliden Team von Beratern und Anwälten können Sie eine erfolgreiche Akquisition durchführen. In der Regel müssen Sie einen auf Hebräisch und in Ihre Sprache übersetzten Kaufvertrag, eine Vollmacht und eine Erklärung zur israelischen Grunderwerbssteuer unterzeichnen. Ausländische Investoren können alle diese Dokumente bei jedem israelischen Konsulat in ihrem Heimatland einreichen.

Klammern Grunderwerbsteuer beim Kauf von Immobilien in Israel

Ausländische Investoren, die eine Immobilie in Israel kaufen möchten, müssen sich über die verschiedenen Kaufkosten im Klaren sein, einschließlich Immobiliengebühren, Hypothekengebühren, Gutachtergebühren und mehr. Die größten Kosten entstehen durch die Erwerbssteuer, die der Käufer in Neuen Israelischen Schekel (NIS) zahlen muss. Ausländische Käufer werden für Immobilien mit demselben Wert mit höheren Steuern belegt als Einheimische. Es wird davon ausgegangen, dass ein ausländischer Käufer alle Steuerbescheide innerhalb von 45 Tagen nach Unterzeichnung des Kaufvertrags bezahlt.

Die Grunderwerbsteuersätze werden auf der Grundlage des Gesamtkaufpreises einer Immobilie berechnet. Die Tarife werden jedes Jahr im Januar entsprechend dem aktuellen israelischen Verbraucherpreisindex angepasst.

Wenn Sie als Gebietsfremder eine Immobilie in Israel kaufen möchten, sind einige Punkte zu beachten. Im Folgenden finden Sie einige steuerliche Hinweise, die Sie beim Kauf einer Immobilie in Israel beachten sollten.

Das Grundsteuergesetz wurde vor kurzem geändert, was eine Erhöhung der Steuerklassen Kauf erklärt. Allein diese Änderung stellt eine große Belastung für nicht in Israel ansässige Immobilienkäufer sowie für israelische Staatsbürger dar, die bereits Wohneigentum in Israel besitzen. Andererseits werden Neueinwanderern und israelischen Einwohnern, die zum ersten Mal Eigentum erwerben, Steuervorteile gewährt.

Erwerbsteuer

  • Die Grunderwerbssteuer wird dem Käufer beim Erwerb einer israelischen Immobilie auferlegt.
  • Die Steuer ist zum Zeitpunkt des Erwerbs zu entrichten und wird auf der Grundlage des Prozentsatzes des Gesamtwerts des erworbenen Wirtschaftsguts berechnet.
  • Der Steuersatz ist unterschiedlich und hängt vom Wert der Immobilie, dem Status des Käufers und dem Umfang seines persönlichen Vermögens ab.

Ab November 2021 gelten für Käufer von Wohnimmobilien in Israel folgende Standardsteuersätze bzw. Steuerklassen:

  • 8% Steuersatz für Beträge bis zu 5.348.565 NIS
  • 10% Steuersatz für Beträge über 5.348.565 NIS

Auf der Grundlage des geänderten Grundsteuergesetzes wird die Belastung durch die Grunderwerbsteuer ab dem 1. Januar 2025 abnehmen und auf das Niveau vor der Änderung zurückgehen:

  • 5 % Steuersatz auf Beträge bis zu 1.294.770 NIS
  • 6 % Steuersatz auf Beträge zwischen 1.294.770 NIS und 3.884.295 NIS
  • 7 % Steuersatz auf Beträge zwischen 3.884.295 NIS und 5.348.565 NIS
  • 8 % Steuersatz auf Beträge zwischen 5.348.565 NIS und 17.828.555 NIS
  • 10 % Steuersatz auf alle Beträge über 17.828.555 NIS

Neue israelische Einwanderer oder Oleh sind von diesen Änderungen des Grunderwerbsteuersatzes nicht betroffen.

Kapitalertragssteuer

  • Der Verkäufer einer Immobilie wird mit einer Wertzuwachssteuer oder einer Kapitalertragsteuer belastet.
  • Die Kapitalertragssteuer beträgt 25 % der Rendite der Immobilie.
  • Wertsteigerungen einer Immobilie, die vor dem 1. Januar 2014 eingetreten sind, sind von der Kapitalertragssteuer befreit, es wird jedoch weiterhin eine lineare Berechnung durchgeführt.
  • In einigen Fällen ist eine Immobilie von der Kapitalertragssteuer befreit, z. B. bei einer zu Wohnzwecken genutzten Einzelliegenschaft des Verkäufers.
  • Die Befreiung von der Kapitalertragssteuer gilt für in Israel steuerlich Ansässige und Nichtansässige, die eine Genehmigung der zuständigen Behörden ihres Heimatlandes vorlegen, in der bestätigt wird, dass sie in diesem Land kein Wohneigentum besitzen.
  • Steuerbefreiungen werden bis zu einem Betrag von 4.495.000 NIS gewährt, darüber hinausgehende Beträge werden automatisch mit der Kapitalertragssteuer auf den über 4.495.000 NIS hinausgehenden Teil des Preises belegt.

Es ist wichtig zu wissen, dass nach dem israelischen Immobiliengesetz ein alleiniger Hausbesitzer als jemand gilt, der weniger als 33 % einer ursprünglichen Immobilie innerhalb und außerhalb Israels besitzt. Sie gelten als Mehrfacheigentümer, wenn Sie mehr als 33 % einer Immobilie innerhalb und außerhalb Israels besitzen.

Gebietsfremde können einen ermäßigten Steuersatz für sieben Jahre nach der Alija erhalten, oder wenn Sie ein Jahr vor der Alija eine Immobilie kaufen, oder wenn jüdische Personen, die sich in Israel niederlassen möchten, die israelische Staatsbürgerschaft beantragen können. Wenn Sie verheiratet sind, können Sie einen ermäßigten Erwerbssteuersatz in Anspruch nehmen, entweder für Sie oder für Ihren Ehegatten, wenn Sie ein Oleh werden, eine Person, die sich zur Rückkehr nach Israel entschließt.

Was Sie vor dem Kauf einer Immobilie in Israel beachten sollten

Bevor Sie den Kauf einer israelischen Immobilie in Angriff nehmen, müssen Sie die folgenden Faktoren in Betracht ziehen:

  • Örtlich geltende Wohnungspreise
  • Steuersätze der Gemeinde
  • Potenzieller Wertzuwachs oder Wertverlust der Immobilie

Israelische Eigentums- und Urkundenregistrierungsverfahren

  • Der wichtigste Schritt beim Kauf einer Wohnimmobilie, z. B. eines Hauses oder einer Wohnung in Israel, ist die Registrierung der Immobilie auf Ihren Namen.
  • Die Registrierung erleichtert die erfolgreiche Übertragung des Rechts vom Verkäufer auf den Käufer. Ohne Eintragung gilt die Übertragung des Eigentums als unvollständig.
  • Der Kauf einer Privatimmobilie muss ordnungsgemäß beim israelischen Grundbuchamt, auch Tabu genannt, registriert werden.
  • Anders sieht es aus, wenn Sie eine noch im Bau befindliche Immobilie oder eine Immobilie im Staatsbesitz erworben haben.
  • Um eine Immobilie anzumelden, müssen Sie die Anmeldeunterlagen bei dem Amt einreichen, in dem sich die Immobilie konkret befindet. Die Grundbuchämter befinden sich in Tel Aviv, Haifa, Jerusalem, Nazareth, Petach-Tikva, Netanya, Beerscheba, Rehovat und Halon. Satellitenbüros gibt es auch in Akko, Aschdod und Hadera.
  • Nach erfolgreicher Registrierung stellt The Tabu dem Käufer eine Urkunde oder einen Ziegel aus.
  • Die Registrierung einer Immobilie auf den Namen eines Käufers kann drei bis vier Monate dauern.

Als Full-Service-Unternehmensberatung bietet Damalion fachkundige Unterstützung und Beratung beim Immobilienkauf in Israel. Mit unserem umfangreichen Hintergrund und Wissen über den israelischen Immobilienmarkt und seine Gesetze. Unser globales Servicenetz ermöglicht es uns, Sie mit Servicefachleuten in Verbindung zu bringen, die einen reibungslosen und sorgenfreien Immobilienkaufprozess ermöglichen. Unser internationales Desk besteht aus Anwälten und Dienstleistungsfachleuten, die Ihnen bei der Registrierung, der Eröffnung eines Bankkontos, den Verhandlungen, der rechtlichen Präsentation und der Unternehmensgründung helfen können, damit Sie sicher sein können, dass Ihre Investitionsbedürfnisse zu Ihrer Portfoliostrategie passen. Wenn Sie mit Damalion zusammenarbeiten, können Sie sich darauf verlassen, dass Sie bei jedem Schritt eine hervorragende Beratung erhalten. Wenn Sie mehr über unsere Dienstleistungen erfahren möchten, wenden Sie sich noch heute an einen Damalion-Experten .

Diese Informationen sind nicht als Ersatz für eine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung gedacht. Wir empfehlen Ihnen, Ihre spezielle Situation mit einem qualifizierten Steuer- oder Rechtsberater zu besprechen.