Dans un paysage économique et financier de plus en plus incertain, le marché immobilier israélien a réussi à maintenir la réputation d’avoir certains des investissements les plus fiables et les plus rentables pour les investisseurs locaux et étrangers. L’achat de biens immobiliers en Israël présente un grand potentiel, mais peut être une entreprise difficile pour les non-résidents. Si vous cherchez à acquérir des actifs sur le marché immobilier israélien, poursuivez votre lecture.

Propriétés immobilières en Israël

Pour les non-résidents, la première étape de l’acquisition d’un bien immobilier en Israël consiste à acquérir une connaissance approfondie des différents types de propriété en Israël. Les biens immobiliers en Israël se répartissent en deux grandes catégories, à savoir :

• Terrains appartenant à l’État

Un terrain appartenant à l’État ou israélien est une propriété appartenant au gouvernement et régie par l’administration foncière israélienne (ILA). La majorité (93%) des biens immobiliers en Israël sont détenus par le Fonds national juif et l’Autorité de développement du pays.

• Terrain privé

Les lois régissant les biens immobiliers privés en Israël sont moins restrictives que celles applicables aux terrains appartenant à l’État. En règle générale, les propriétaires de biens immobiliers privés peuvent vendre des biens à d’autres personnes, indépendamment de leur citoyenneté et de leur appartenance religieuse. Les terrains privés comprennent les anciennes maisons, les appartements et les unités de logement nouvellement construites.

Les étrangers peuvent-ils acquérir des biens immobiliers en Israël ?

Si vous êtes un non-résident israélien, vous avez le droit d’acheter une propriété privée en Israël. Dans la plupart des cas, les investisseurs immobiliers intéressés n’ont même pas besoin de se rendre en Israël pour effectuer un achat. Avec une équipe solide de consultants et d’avocats, vous pouvez faciliter une acquisition réussie. En général, vous devrez signer un contrat d’achat traduit en hébreu et dans votre langue, une procuration et une déclaration du taux d’imposition israélien sur les acquisitions. Les investisseurs étrangers peuvent fournir tous ces documents auprès de n’importe quel consulat d’Israël dans leur pays d’origine.

Tranches de la taxe d’achat pour l’achat d’un bien immobilier en Israël

Les investisseurs étrangers désireux d’acheter un bien immobilier en Israël doivent être préparés aux différents coûts d’achat, notamment les frais immobiliers, les frais d’hypothèque, les frais d’évaluation, etc. Le coût le plus important concerne la taxe d’acquisition que l’acheteur doit payer en nouveaux shekels israéliens (NIS). Les acheteurs étrangers seront soumis à une imposition plus élevée que les résidents locaux pour des propriétés de même valeur. Un acheteur étranger est réputé payer toutes les taxes dans les 45 jours suivant la signature du contrat d’achat.

Les taux de la taxe d’acquisition seront calculés sur la base du prix d’achat total d’une propriété. Les taux sont ajustés en conséquence chaque année en janvier, en fonction de l’indice des prix à la consommation en vigueur en Israël.

Taux d’imposition liés à l’achat de biens immobiliers en Israël

Si vous êtes un non-résident, acheteur potentiel de biens immobiliers en Israël, il y a quelques points à prendre en compte. Voici quelques rappels fiscaux dont vous devez vous souvenir lors de l’achat d’un bien immobilier en Israël.

La loi sur l’imposition des biens immobiliers a été modifiée récemment, ce qui a entraîné une augmentation des tranches d’imposition à l’achat. Cet amendement à lui seul fait peser une lourde charge sur les acheteurs de biens immobiliers non résidents, ainsi que sur les citoyens israéliens qui possèdent déjà une propriété résidentielle en Israël. D’autre part, des avantages fiscaux sont accordés aux nouveaux immigrants et aux résidents israéliens pour leur toute première propriété.

Taxe d’achat

• La taxe d’achat est imposée à l’acheteur lors de l’acquisition de biens immobiliers israéliens.
• La taxe doit être payée au moment de l’achat, et est calculée sur la base du pourcentage de la valeur totale de l’actif acquis.
• Le taux d’imposition sera différent et dépendra de la valeur du bien, du statut de l’acheteur et de l’étendue de son patrimoine personnel.

À partir de novembre 2021, les taux d’imposition par défaut fixés ou les tranches pour les acheteurs ou les biens immobiliers résidentiels en Israël sont les suivants :

• Taux d’imposition de 8 % applicable à toute somme jusqu’à 5 348 565 NIS.
• Taux d’imposition de 10 % applicable à toute somme supérieure à 5 348 565 NIS.

Sur la base de la loi modifiée sur la fiscalité immobilière, la charge de la taxe d’achat sera allégée à partir du 1er janvier 2025, pour revenir au niveau qui prévalait avant la promulgation des amendements :

• Taux d’imposition de 5 % sur toute somme inférieure ou égale à 1 294 770 NIS.
• Taux d’imposition de 6 % sur toute somme comprise entre 1 294 770 NIS et 3 884 295 NIS.
• Taux d’imposition de 7 % sur toute somme comprise entre 3 884 295 NIS et 5 348 565 NIS.
• Taux d’imposition de 8% sur toute somme comprise entre 5.348.565 NIS et 17.828.555 NIS.
• Taux d’imposition de 10% sur toute somme supérieure à NIS 17,828,555

Les nouveaux immigrants israéliens ou Oleh ne sont pas concernés par ces amendements sur le taux de la taxe sur l’achat de biens immobiliers.

Impôt sur les gains en capital

• Le vendeur d’un bien immobilier sera soumis à l’impôt sur la plus-value ou sur les gains en capital .
• L’impôt sur les plus-values s’élève à 25 % du rendement du bien.
• L’augmentation de la valeur d’un bien immobilier survenue avant le 1er janvier 2014 sera exonérée de l’impôt sur les plus-values, mais un calcul linéaire sera toujours effectué.
• Dans certains cas, un bien immobilier sera exonéré de l’impôt sur les plus-values, comme dans le cas d’une propriété unique du vendeur qui est utilisée à des fins résidentielles.
• L’exonération de l’impôt sur les plus-values est applicable aux résidents fiscaux israéliens et aux non-résidents qui présentent une approbation des autorités compétentes de leur pays d’origine, confirmant qu’ils ne possèdent pas de propriété résidentielle dans ce pays.
• Des exemptions seront accordées jusqu’à 4 495 000 NIS, toute somme supérieure sera automatiquement soumise à l’impôt sur les plus-values pour la partie du prix excédant 4 495 000 NIS.

Il est crucial de noter qu’en vertu de la loi israélienne sur l’immobilier, un propriétaire unique est conçu comme une personne qui possède moins de 33% d’une propriété initiale en Israël et en dehors d’Israël. Vous serez considéré comme un propriétaire multiple si vous devenez propriétaire de plus de 33 % d’un bien immobilier en Israël et hors d’Israël.

Les non-résidents peuvent bénéficier d’un taux d’imposition réduit pendant sept ans d’aliya, ou si vous achetez une propriété un an avant de faire l’aliya ou l’éligibilité à la citoyenneté israélienne pour les individus juifs qui cherchent à prendre résidence en Israël. Si vous êtes marié, vous pouvez bénéficier d’un taux d’imposition réduit sur les acquisitions, soit parce que vous ou votre conjoint devient un oleh, c’est-à-dire un individu qui épouse le retour en Israël.

Éléments à prendre en considération avant d’acheter un bien immobilier en Israël

Avant de procéder à l’achat d’un bien immobilier en Israël, vous devez prendre en considération les facteurs suivants :

• Prix des logements locaux en vigueur
• Taux d’imposition de la municipalité
• Plus-value ou dépréciation potentielle de la propriété

Processus d’enregistrement des biens et des actes en Israël

• L’étape la plus importante de l’achat d’une propriété résidentielle, telle qu’une maison ou un appartement en Israël, est l’enregistrement de la propriété à votre nom.
• L’enregistrement facilite le transfert réussi du droit légal du vendeur à l’acheteur. Sans enregistrement, le transfert de propriété est considéré comme incomplet.
• L’achat d’une propriété privée doit être dûment enregistré auprès du bureau israélien d’enregistrement des terres, également connu sous le nom de Tabou.
• L’enregistrement est différent si vous avez acheté un bien immobilier encore en construction ou un bien immobilier appartenant à l’État.
• Pour enregistrer un bien immobilier, vous devez soumettre les documents d’enregistrement dans le bureau où le bien est spécifiquement situé. Les bureaux d’enregistrement foncier sont situés à Tel Aviv, Haïfa, Jérusalem, Nazareth, Petach-Tikva, Netanya, Beersheba, Rehovat et Halon. Des bureaux satellites sont également situés à Acre, Ashdod et Hadera.
• Après un enregistrement réussi, The Tabu délivrera un acte ou une tuile à l’acheteur.
• L’enregistrement d’un bien immobilier au nom d’un acheteur peut prendre entre trois et quatre mois.

En tant que société de conseil en affaires à service complet, Damalion offre une assistance et des conseils d’experts dans le processus d’achat de biens immobiliers en Israël. Grâce à notre expérience et à nos connaissances approfondies du marché immobilier israélien et de ses lois. Notre réseau mondial de services nous permet de vous mettre en relation avec des professionnels du service qui peuvent faciliter un processus d’achat immobilier fluide et sans souci. Notre bureau international est composé d’avocats et de professionnels des services qui peuvent vous aider dans le processus d’enregistrement, l’ouverture de comptes bancaires, les négociations, la présentation juridique et la création de sociétés. Vous pouvez être sûr que vos besoins en matière d’investissement correspondent à votre stratégie de portefeuille. En vous associant à Damalion, vous pouvez être sûr de recevoir des conseils de qualité supérieure à chaque étape du processus. Pour en savoir plus sur nos services, contactez un expert de Damalion dès aujourd’hui.

Ces informations ne sont pas destinées à remplacer un conseil fiscal ou juridique individualisé. Nous vous suggérons de discuter de votre situation spécifique avec un conseiller fiscal ou juridique qualifié.