Ve stále nejistějším ekonomickém a finančním prostředí se izraelskému trhu s nemovitostmi podařilo udržet si pověst jedněch z nejspolehlivějších a nejziskovějších investic pro místní i zahraniční investory. Nákup nemovitostí v Izraeli má velký potenciál, ale pro nerezidenty může být náročným úkolem. Pokud hledáte aktiva na izraelském trhu s nemovitostmi, pokračujte ve čtení.

Nemovitosti v Izraeli

Pro nerezidenty je vaším prvním krokem při akvizici izraelských nemovitostí hlubší pochopení různých typů nemovitostí v Izraeli. Nemovitosti v Izraeli spadají do dvou hlavních kategorií, a to:

• Pozemek ve vlastnictví státu

Státem vlastněná nebo izraelská půda je majetek vlastněný vládou a spravovaný Izraelskou pozemkovou správou (ILA) . Většinu (93 %) nemovitostí v Izraeli vlastní Židovský národní fond a Úřad pro rozvoj země.

• Pozemek v soukromém vlastnictví

Zákony upravující soukromě vlastněné nemovitosti v Izraeli jsou méně omezující než zákony platné pro státem vlastněné pozemky. Vlastníci soukromých nemovitostí mohou zpravidla prodávat majetek jiným bez ohledu na občanství a náboženské vyznání. Pozemky v soukromém vlastnictví zahrnují dříve vlastněné domy, byty a nově vybudované bytové jednotky.

Mohou cizinci získat nemovitost v Izraeli?

Pokud nejste rezidentem Izraele, máte právo na nákup soukromého majetku v Izraeli. Ve většině případů investoři, kteří mají zájem o nemovitosti, ani nemusí cestovat do Izraele, aby dokončili nákup. Se solidním týmem konzultantů a právníků můžete usnadnit úspěšnou akvizici. Obvykle budete muset podepsat kupní smlouvu přeloženou do hebrejštiny a do vašeho jazyka, plnou moc a prohlášení o izraelské sazbě daně z akvizice . Zahraniční investoři mohou všechny tyto dokumenty poskytnout z jakéhokoli izraelského konzulátu ve své domovské zemi.

Kupní daň z nákupu nemovitosti v Izraeli

Zahraniční investoři, kteří mají zájem o koupi nemovitosti v Izraeli, se musí připravit na různé náklady na nákup, včetně poplatků za nemovitosti, hypotečních poplatků, poplatků za odhadce a dalších. Největší náklady budou vynaloženy na daň z nabytí, kterou musí kupující zaplatit v nových izraelských šekelech (NIS). Zahraniční kupci budou podléhat vyšším daňovým výměrům než místní obyvatelé za nemovitosti se stejnou hodnotou. Má se za to, že zahraniční kupující uhradí veškeré daňové výměry do 45 dnů od podpisu kupní smlouvy.

Sazby daně z nabytí budou vypočítány na základě celkové kupní ceny nemovitosti. Sazby jsou každý leden odpovídajícím způsobem upravovány podle převažujícího indexu spotřebitelských cen v Izraeli.

Daňové sazby související s nákupem nemovitostí v Izraeli

Pokud jste nerezident, potenciální kupec nemovitosti v Izraeli, je třeba vzít v úvahu několik problémů. Zde je několik daňových připomenutí, které musíte mít na paměti při nákupu nemovitosti v Izraeli.

Nedávno byl novelizován zákon o zdanění nemovitostí, který deklaroval zvýšení nákupu v daňových pásmech. Tento dodatek sám o sobě klade velkou zátěž na kupující nemovitostí, kteří nejsou rezidenty, a také na izraelské občany, kteří již vlastní rezidenční nemovitost v Izraeli. Na druhé straně, daňové výhody jsou poskytovány novým přistěhovalcům a jejich vůbec prvním nemovitostem izraelským rezidentům.

Daň z nákupu

• Daň z nákupu je vyměřena kupujícímu při nabytí izraelské nemovitosti.
• Daň musí být zaplacena při nákupu a vypočítává se na základě procenta z celkové hodnoty získaného majetku.
• Sazba daně se bude lišit a bude záviset na hodnotě nemovitosti, postavení kupujícího a rozsahu jeho osobního majetku.

Od listopadu 2021 jsou výchozí daňové sazby stanovené nebo rozpětí pro kupující nebo rezidenční nemovitosti v Izraeli následující:

• 8% sazba daně použitelná na jakoukoli částku až do 5 348 565 NIS
• 10% sazba daně použitelná na jakoukoli částku vyšší než 5 348 565 NIS

Na základě novely zákona o zdanění nemovitostí se od 1. ledna 2025 sníží daňová zátěž z nákupu a vrátí se na úroveň před přijetím novel:

• 5% sazba daně z jakékoli částky až do 1 294 770 NIS
• 6% sazba daně z jakékoli částky mezi 1 294 770 NIS a 3 884 295 NIS
• 7% sazba daně na jakoukoli částku v rozmezí od 3 884 295 NIS do 5 348 565 NIS
• 8% sazba daně na jakoukoli částku v rozmezí od 5 348 565 NIS do 17 828 555 NIS
• 10% sazba daně na jakoukoli částku vyšší než 17 828 555 NIS

Noví izraelští přistěhovalci nebo Oleh nejsou těmito dodatky o sazbě daně z nákupu nemovitostí dotčeni.

Daně z kapitálových výnosů

• Prodejci nemovitosti bude vyměřena daň ze zhodnocení nebo složka daně z kapitálových výnosů .
• Daň z kapitálových výnosů činí 25 % z výnosu nemovitosti.
• Zvýšení hodnoty nemovitosti, ke kterému došlo před 1. lednem 2014, bude osvobozeno od daně z kapitálových výnosů, ale i tak se bude provádět lineární výpočet.
• V některých případech bude nemovitost osvobozena od daně z kapitálových výnosů, jako je tomu v případě samostatné nemovitosti prodávajícího, která se používá k obytným účelům.
• Osvobození od daně z kapitálových výnosů se vztahuje na izraelské daňové rezidenty i nerezidenty, kteří předloží souhlas příslušných úřadů ze své domovské země potvrzující, že v dané zemi nevlastní rezidenční nemovitost.
• Výjimky budou uděleny až do výše 4 495 000 NIS, přičemž jakákoli výše uvedená částka bude automaticky přičtena k dani z kapitálových výnosů z přebytečné složky ceny přesahující 4 495 000 NIS.

Je důležité poznamenat, že podle izraelského zákona o nemovitostech je vlastníkem jednoho domu někdo, kdo vlastní méně než 33 % původní nemovitosti v Izraeli i mimo něj. Budete považováni za více vlastníka domu, pokud získáte vlastnictví více než 33 % nemovitosti v Izraeli i mimo něj.

Nerezidenti mohou mít nárok na sníženou daňovou sazbu po dobu sedmi let aliya, nebo pokud si koupíte nemovitost jeden rok před vytvořením aliya nebo nárok na izraelské občanství pro židovské jednotlivce, kteří se chtějí usadit v Izraeli. Pokud jste vdaná, můžete mít nárok na sníženou sazbu daně z nabytí buď pro vás, nebo se váš manžel nebo manželka stane olehem, osobou, která se zavazuje vrátit se do Izraele.

Co je třeba zvážit před nákupem nemovitosti v Izraeli

Než přistoupíte k nákupu izraelské nemovitosti, musíte vzít v úvahu následující faktory:

• Převládající místní ceny bydlení
• Sazby obecních daní
• Potenciální zhodnocení nebo znehodnocení nemovitosti

Procesy registrace majetku a listin v Izraeli

• Nejdůležitějším krokem při nákupu rezidenční nemovitosti, jako je dům nebo byt v Izraeli, je registrace nemovitosti na vaše jméno.
• Registrace umožňuje úspěšný převod zákonného práva z prodávajícího na kupujícího. Bez registrace je převod vlastnictví považován za neúplný.
• Nákup nemovitosti v soukromém vlastnictví musí být řádně zaregistrován prostřednictvím izraelského úřadu pro registraci pozemků , známého také jako The Tabu.
• Zápis se liší, pokud jste kupovali nemovitost, která je ještě ve výstavbě, nebo nemovitost ve vlastnictví státu.
• Pro registraci nemovitosti je třeba předložit registrační papíry v kanceláři, kde se nemovitost konkrétně nachází. Katastrační úřady se nacházejí v Tel Avivu, Haifě, Jeruzalémě, Nazareth, Petach-Tikva, Netanya, Beersheba, Rehovat a Halon. Satelitní kanceláře jsou také umístěny v Acre, Ashdod a Hadera.
• Po úspěšné registraci vydá The Tabu kupujícímu listinu nebo dlaždici.
• Registrace nemovitosti na jméno kupujícího může trvat tři až čtyři měsíce.

Damalion jako firma poskytující komplexní obchodní poradenství nabízí odbornou pomoc a vedení v procesu nákupu nemovitostí v Izraeli. S naším rozsáhlým zázemím a znalostmi v izraelském realitním trhu a jeho zákonech. Naše globální servisní síť nám umožňuje spojit vás s odborníky na služby, kteří mohou usnadnit hladký a bezproblémový proces nákupu nemovitosti. Naše mezinárodní oddělení se skládá z právníků a servisních odborníků, kteří vám mohou pomoci s registračním procesem, otevřením bankovního účtu , jednáním, právní prezentací a založením společnosti , můžete si být jisti, že vaše investiční potřeby odpovídají vaší strategii portfolia. Díky partnerství se společností Damalion si můžete být jisti, že dostanete vynikající vedení na každém kroku. Chcete-li se dozvědět více o našich službách, kontaktujte odborníka Damalion ještě dnes.

Tyto informace nejsou určeny jako náhrada za konkrétní individualizovanou daňovou nebo právní radu. Doporučujeme, abyste svou konkrétní situaci prodiskutovali s kvalifikovaným daňovým nebo právním poradcem.