Select Page

Vse, kar morate vedeti o nakupu nepremičnin v Izraelu

by | Apr 11, 2022 | Nepremičnina

kako kupiti nepremičnino v Izraelu

V vedno bolj negotovem gospodarskem in finančnem okolju je izraelski nepremičninski trg uspel ohraniti sloves nekaterih najbolj zanesljivih in donosnih naložb za domače in tuje vlagatelje. Nakup nepremičnin v Izraelu ima velik potencial, vendar je lahko izziv za nerezidente. Če želite pridobiti sredstva na izraelskem nepremičninskem trgu, nadaljujte z branjem.

Nepremičnine v Izraelu

Za nerezidente je vaš prvi korak pri pridobivanju nepremičnin v Izraelu globlje razumevanje različnih vrst nepremičnin v Izraelu. Nepremičnine v Izraelu spadajo v dve glavni kategoriji, in sicer:

  • Zemljišče v državni lasti

Državno ali izraelsko zemljišče je lastnina, ki je v lasti vlade in jo upravlja Izraelska deželna uprava (ILA) . Večina (93 %) nepremičnin v Izraelu je v lasti Judovskega nacionalnega sklada in razvojne uprave države.

  • Zemljišče v zasebni lasti

Zakoni, ki urejajo nepremičnine v zasebni lasti v Izraelu, so manj omejevalni od tistih, ki veljajo za zemljišča v državni lasti. Lastniki zasebnih nepremičnin lahko praviloma prodajo premoženje drugim, ne glede na državljanstvo in versko pripadnost. Zemljišča v zasebni lasti vključujejo hiše, stanovanja in novozgrajene stanovanjske enote v prejšnji lasti.

Ali lahko tujci pridobijo nepremičnine v Izraelu?

Če ste nerezident Izraela, imate pravico do nakupa lastnine v zasebni lasti v Izraelu. V večini primerov zainteresiranim vlagateljem v nepremičnine ni treba niti potovati v Izrael za dokončanje nakupa. S solidno ekipo svetovalcev in odvetnikov lahko olajšate uspešno pridobitev. Običajno boste morali podpisati kupoprodajno pogodbo, prevedeno v hebrejščino in vaš jezik, pooblastilo in izjavo o izraelski davčni stopnji pridobitve . Tuji vlagatelji lahko vse te dokumente predložijo iz katerega koli izraelskega konzulata v svoji matični državi.

Oklepaji Nakupni davek pri nakupu nepremičnine v Izraelu

Tuji vlagatelji, ki želijo kupiti nepremičnine v Izraelu, morajo biti pripravljeni na različne stroške nakupa, vključno s provizijami za nepremičnine, hipotekarnimi pristojbinami, provizijami za cenilca in še več. Največji strošek bo šel za nakupni davek, ki ga mora kupec plačati v novih izraelskih šeklih (NIS). Tuji kupci bodo za nepremičnine z enako vrednostjo podvrženi višjim davčnim odmeram kot domači rezidenti. Šteje se, da je tuji kupec plačal vse odmere davka v 45 dneh od podpisa kupoprodajne pogodbe.

Stopnje davka na pridobitev bodo izračunane na podlagi celotne nakupne cene nepremičnine. Cene se ustrezno prilagodijo vsak januar, kar odraža prevladujoči indeks cen življenjskih potrebščin v Izraelu.

Če ste nerezident, bodoči kupec nepremičnine v Izraelu, morate upoštevati nekaj vprašanj. Tukaj je nekaj davčnih opomnikov, ki si jih morate zapomniti pri nakupu nepremičnine v Izraelu.

Pred kratkim je bil spremenjen zakon o davku na nepremičnine, ki napoveduje dvig davčnih razredov nakupa. Sama ta sprememba močno bremeni kupce nepremičnin nerezidentov, pa tudi izraelske državljane, ki že imajo stanovanjsko nepremičnino v Izraelu. Po drugi strani pa so davčne ugodnosti odobrene novim priseljencem in izraelskim rezidentom njihova prva lastnina.

Davek na nakup

  • Nakupni davek se odmeri kupcu ob nakupu izraelske nepremičnine.
  • Davek je treba plačati ob nakupu in se izračuna na podlagi odstotka celotne vrednosti pridobljenega sredstva.
  • Davčna stopnja se razlikuje in je odvisna od vrednosti nepremičnine, statusa kupca in obsega njegovega osebnega premoženja.

Od novembra 2021 so privzete davčne stopnje, določene ali razredi za kupce ali stanovanjske nepremičnine v Izraelu, naslednje:

  • 8-odstotna davčna stopnja, ki se uporablja za kateri koli znesek do 5.348.565 NIS
  • 10-odstotna davčna stopnja, ki se uporablja za kateri koli znesek, večji od 5.348.565 NIS

Na podlagi novele zakona o davku na nepremičnine se bo davčno breme pri nakupu razbremenilo s 1. januarjem 2025 in se vrnilo na raven pred uveljavitvijo sprememb:

  • 5-odstotna davčna stopnja za kateri koli znesek do 1.294.770 NIS
  • 6-odstotna davčna stopnja na kateri koli znesek med 1.294.770 NIS in 3.884.295 NIS
  • 7-odstotna davčna stopnja za kateri koli znesek med 3.884.295 NIS in 5.348.565 NIS
  • 8-odstotna davčna stopnja na kateri koli znesek v razponu od 5.348.565 NIS do 17.828.555 NIS
  • 10-odstotna davčna stopnja za kateri koli znesek, višji od 17.828.555 NIS

Na nove izraelske priseljence ali Oleha te spremembe glede stopnje davka na nakup nepremičnin ne vplivajo.

Davek na kapitalski dobiček

  • Davek na vrednost ali del davka na kapitalski dobiček se odmeri prodajalcu nepremičnine.
  • Davek na dobiček iz kapitala znaša 25 % donosa nepremičnine.
  • Povečanje vrednosti nepremičnine, ki se je zgodilo pred 1. januarjem 2014, bo oproščeno plačila davka na kapitalski dobiček, vendar se bo še vedno izvajal linearni izračun.
  • V nekaterih primerih bo nepremičnina oproščena plačila davka na kapitalski dobiček, na primer v primeru ene same nepremičnine prodajalca, ki se uporablja za stanovanjske namene.
  • Oprostitev davka na kapitalski dobiček velja za izraelske davčne rezidente in nerezidente, ki predložijo odobritev ustreznih organov iz svoje matične države, ki potrjuje, da niso lastniki stanovanjske nepremičnine v tej državi.
  • Oprostitve bodo odobrene do 4.495.000 NIS, pri čemer bo vsak zgornji znesek samodejno odmerjen kot davek na kapitalski dobiček na presežni del cene, ki presega 4.495.000 NIS.

Pomembno je omeniti, da je v skladu z izraelsko zakonodajo o nepremičninah en sam lastnik stanovanja zasnovan kot nekdo, ki ima v lasti manj kot 33 % začetne nepremičnine v Izraelu in zunaj njega. Šteje se, da ste lastnik več stanovanj, če pridobite lastništvo več kot 33 % nepremičnine v in zunaj Izraela.

Nerezidenti so lahko upravičeni do znižane davčne stopnje za sedem let alije ali če kupite nepremičnino eno leto pred sklenitvijo alije ali izpolnjujete pogoje za izraelsko državljanstvo za judovske posameznike, ki želijo prebivati v Izraelu. Če ste poročeni, ste lahko za vas upravičeni do znižane stopnje davka na pridobitve ali pa vaš zakonec postane oleh, posameznik, ki se zaroči, da se vrne v Izrael.

Kaj je treba upoštevati pred nakupom nepremičnine v Izraelu

Preden nadaljujete z nakupom izraelske nepremičnine, morate upoštevati naslednje dejavnike:

  • Prevladujoče lokalne cene stanovanj
  • Občinske davčne stopnje
  • Morebitna apreciacija ali amortizacija vrednosti nepremičnine

Izraelski postopki registracije lastnine in listine

  • Najpomembnejši korak pri nakupu stanovanjske nepremičnine, kot je dom ali stanovanje v Izraelu, je registracija nepremičnine na vaše ime.
  • Registracija olajša uspešen prenos zakonske pravice s prodajalca na kupca. Brez registracije se šteje, da je prenos lastništva nepopoln.
  • Nakup lastnine v zasebni lasti mora biti ustrezno registriran pri izraelskem uradu za zemljiško knjigo, znanem tudi kot Tabu.
  • Registracija je drugačna, če ste kupili nepremičnino, ki je še v gradnji ali nepremičnino v državni lasti.
  • Za registracijo nepremičnine morate vpisno listino oddati v pisarni, kjer se nepremičnina posebej nahaja. Zemljiškoknjižni uradi se nahajajo v Tel Avivu, Haifi, Jeruzalemu, Nazaretu, Petach-Tikvi, Netaniji, Beershebi, Rehovatu in Halonu. Satelitske pisarne se nahajajo tudi v Acre, Ashdodu in Haderi.
  • Po uspešni registraciji bo The Tabu kupcu izdal listino ali ploščico.
  • Registracija nepremičnine na ime kupca lahko traja od tri do štiri mesece.

Damalion kot podjetje za poslovno svetovanje s polnimi storitvami nudi strokovno pomoč in vodenje v procesu nakupa nepremičnin v Izraelu. Z našim obsežnim ozadjem in znanjem o izraelskem nepremičninskem trgu in njegovih zakonih. Naša globalna servisna mreža nam omogoča, da vas povežemo s strokovnjaki za storitve, ki lahko olajšajo nemoten in brezskrben postopek nakupa nepremičnin. Naš mednarodni center sestavljajo odvetniki in strokovnjaki za storitve, ki vam lahko pomagajo pri postopku registracije, odprtju bančnega računa , pogajanjih, pravni predstavitvi in ustanovitvi podjetja , lahko ste prepričani, da vaše naložbene potrebe ustrezajo vaši portfeljski strategiji. S sodelovanjem z Damalionom ste lahko prepričani, da boste prejeli vrhunsko vodenje na vsakem koraku. Če želite izvedeti več o naših storitvah, se še danes obrnite na strokovnjaka Damalion .

Te informacije niso namenjene nadomestitvi posebnega individualnega davčnega ali pravnega svetovanja. Predlagamo, da se o svojem posebnem položaju pogovorite s kvalificiranim davčnim ali pravnim svetovalcem.