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Investir dans l’immobilier au Luxembourg

par | Avr 28, 2022 | Fonds d'investissement, Immobilier

Les biens immobiliers luxembourgeois fonctionnent comme une réserve de valeur inestimable pour les investisseurs. Il s’agit d’une base essentielle pour la croissance des revenus et du capital, car sa valeur s’apprécie au fil du temps, ce qui permet d’obtenir des rendements à long terme ; c’est pourquoi de nombreux investisseurs étrangers se développent en incluant des biens immobiliers au Luxembourg comme élément essentiel de leurs portefeuilles.

Le Grand-Duché offre un environnement favorable dans un contexte d’agitation économique mondiale. La fluidité la plus récente du secteur de l’immobilier est la preuve que le pays présente des opportunités commerciales enrichissantes à long terme. En fait, la croissance de ce secteur spécifique s’améliore continuellement en raison de l’introduction sur le marché de grandes entreprises provenant d’autres puissances économiques, notamment les États-Unis, l’Allemagne et la France. De plus en plus d’investisseurs privés sont séduits par la tendance actuelle du marché immobilier au Luxembourg, l’afflux de nouveaux projets laissant entrevoir un avenir brillant et rentable.

En raison des améliorations et des tendances récentes sur le marché de l’investissement immobilier, le Luxembourg a adapté de nouvelles stratégies pour répondre aux exigences réglementaires du secteur immobilier, dans le but de parvenir à une croissance durable. Le Luxembourg a développé différents véhicules d’investissement pour diversifier les portefeuilles des investisseurs locaux et étrangers. En outre, le gouvernement ne cesse de promouvoir et d’améliorer son paysage fiscal et juridique déjà souple pour attirer les investissements transfrontaliers.

Les différents types de véhicules d’investissement immobilier au Luxembourg

Fonds immobiliers

1. Société d’investissement à capital variable (SICAV)

2. Société d’investissement en capital fixe (SICAF)

3. Fonds commun de placement (FCP)

4. Société en commandite (SCS)

5. Société en commandite spéciale (SCSp)

  • Les fonds immobiliers relevant de la loi sur les organismes de placement collectif peuvent être vendus à tout type d’investisseurs.
  • Les fonds relevant de la partie I de la loi sur les organismes de placement collectif peuvent être vendus à tout type d’investisseur dans l’UE, à condition qu’ils respectent certaines procédures d’investissement et certains investissements.
  • Les fonds relevant de la partie II de la loi sur les organismes de placement collectif doivent se conformer aux réglementations locales du membre concerné, en plus des restrictions d’investissement en vigueur.
  • Les fonds relevant de la loi sur les fonds d’investissement spécialisés ne peuvent être vendus qu’à des investisseurs bien informés, tels que des particuliers fortunés, afin de bénéficier de la structure des fonds d’investissement spécialisés (FIS).
  • Les véhicules immobiliers structurés en tant que fonds d’investissement spécialisés (FIS) ne sont pas soumis à des restrictions générales d’investissement, dans la mesure où la dispersion des risques se fait à un niveau adéquat.

Investissements immobiliers sous la forme d’une société d’investissement en capital à risque (SICAR)

1. Société privée à responsabilité limitée (S.A.R.L.)

2. Société en commandite (SCS)

3. Société en commandite par actions (S.C.A.)

Société immobilière ou partenariat

1. Société en commandite spéciale (SCSp)

2. Société en commandite (SCS)

3. Société en commandite par actions (S.C.A.)

  • Peut être établi par un petit groupe d’investisseurs et une structure de capital simple.
  • Société immobilière sous la forme d’une Soparfi ou d’une société de participation financière luxembourgeoise.
  • La société immobilière sous forme de Soparfi peut bénéficier du régime d’exemption de participation pour les participations éligibles.
  • Les sociétés et partenariats immobiliers bénéficient d’une plus grande flexibilité, d’une réduction des exigences en matière de constitution en société et des coûts opérationnels.

L’investissement immobilier en tant que fonds d’investissement alternatif (FIA)

  • Régi par la directive européenne 2011/61 sur les gestionnaires de fonds d’investissement alternatifs (AIFM) au Luxembourg, conformément à la loi AIFM du 12 juillet 2013.
  • Investissements immobiliers constitués en vertu des lois sur les OPC, les SIF, les SICAR et les sociétés commerciales.
  • Ne nécessite pas l’approbation de la Commission de surveillance du secteur financier (CSSF).
  • Gérer une stratégie de fonds au sein d’un fonds d’investissement alternatif (FIA).
  • Il n’est pas nécessaire d’avoir un gestionnaire résident, car il peut être géré par un gestionnaire de fonds d’investissement alternatifs agréé dans les pays membres de l’UE et de l’EEE.

Investissements immobiliers Investir dans d’autres fonds immobiliers

  • Également appelés fonds immobiliers indirects.
  • Peut investir dans des titres cotés liés à l’immobilier sous forme d’investissements de portefeuille.
  • Peut être répertorié parmi d’autres types d’investissements immobiliers, tous réalisés au Luxembourg.

L’investissement immobilier sous forme de SICAR

  • En règle générale, une société d’investissement en capital à risque (SICAR) n’a pas la possibilité de détenir des biens immobiliers. Les investissements indirects, toutefois, par le biais de personnes morales qui détiennent ou investissent dans des biens immobiliers présentant des caractéristiques de capital-risque et les apports en capital à des sociétés immobilières peuvent être détenus par une société d’investissement en capital-risque (SICAR).
  • Les investissements indirects font référence aux investissements effectués par une société d’investissement en capital-risque (SICAR) contribuant à des changements dans l’état d’un bien immobilier, ce qui entraîne une plus-value.
  • La création de valeur d’un bien immobilier prend diverses formes, telles que l’amélioration du bien immobilier par le biais de la rénovation, la négociation de contrats, le renouvellement des locataires et la restructuration du portefeuille, entre autres.
  • L’immobilier sous la forme d’une Société d’Investissement en Capital à Risque (SICAR) peut potentiellement présenter des risques supérieurs au développement immobilier normal sur un marché donné.
  • La situation géographique d’un bien immobilier présentant certains risques politiques est insuffisante pour répondre aux caractéristiques requises de capital-risque d’un investissement, surtout lorsqu’il ne présente pas d’élément de développement significatif.
  • Les conditions requises pour qu’un bien immobilier soit qualifié de Société d’Investissement en Capital à Risque (SICAR) sont régies par la circulaire CSSF 06/241 qui définit le concept fondamental de capital à risque.

Tenez compte des régimes fiscaux applicables lors du choix d’une structure commerciale pour les investissements immobiliers au Luxembourg. Les investissements immobiliers sous forme de fonds commun de placement (FCP) et de sociétés en commandite simple (SCS) sont fiscalement transparents par nature. Les Soparfis, les SICAV et les SICAF sont par nature non transparentes sur le plan fiscal.

Les investissements immobiliers sous forme d’Organismes de Placement Collectif, de Fonds d’Investissement Spécial et de Société d’Investissement en Capital à Risque (SICAR) peuvent créer des structures parapluie, avec plusieurs compartiments ayant des caractéristiques distinctes. Un fonds parapluie est classé comme une entité unique en termes juridiques. En revanche, les compartiments seront responsables de leurs propres actifs et passifs.

La majorité des fonds immobiliers au Luxembourg sont régis par la loi sur les fonds d’investissement spécialisés et sous le régime des FIS. Les investisseurs étrangers préfèrent les fonds d’investissement réglementés aux autres formes d’investissement.

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Ces informations ne sont pas destinées à remplacer un conseil fiscal ou juridique individualisé. Nous vous suggérons de discuter de votre situation spécifique avec un conseiller fiscal ou juridique qualifié.