Ο ανάδοχος είναι πιο γνωστός στη Νέα Υόρκη με έναν άλλο όρο, τον κατασκευαστή ακινήτων.
Και για να το θέσουμε απλά, ο ανάδοχος είναι ο αρχικός κάτοχος των απούλητων μετοχών ή των μονάδων διαμερισμάτων σε ένα κτίριο που βρίσκεται στις ΗΠΑ.
Ο ανάδοχος ή ο εργολάβος μπορεί να είναι ή να μην είναι ένα πρόσωπο και Σε ορισμένες περιπτώσεις, ο ανάδοχος είναι ένα σύμπλεγμα οντοτήτων που έχουν ενώσει τις δυνάμεις τους υπό την ομπρέλα μιας LLC (Εταιρεία Περιορισμένης Ευθύνης) για το συγκεκριμένο έργο ανάπτυξης ακινήτων.
Μια Νέα Υόρκη μονάδα χορηγού
Οι μονάδες χορηγού είναι διαμερίσματα σε συνεταιρισμό όπου ο κατασκευαστής ακινήτων ή το κτίριο κατέχει τα απούλητα μερίδια που αντιστοιχούν στη μονάδα.
Η έφεση αυτών των μονάδων χορηγού είναι ότι δεν υπάρχει ανάγκη συμμόρφωσης με τους κανονισμούς συνεταιρισμού, όπως η έγκριση του διοικητικού συμβουλίου ή το δικαίωμα πρώτης άρνησης και άλλα προνόμια της αγοράς απευθείας από έναν χορηγό μπορεί να είναι χαμηλότερο κόστος ή μια ολοκαίνουργια μονάδα που δεν έζησε ποτέ.
Ωστόσο, τα καλά πράγματα έχουν και μειονεκτήματα: ορισμένες πιθανές αρνητικές πτυχές μπορεί να είναι η υψηλότερη τιμή και το κόστος κλεισίματος σε ολοκαίνουργιες μονάδες ή να χρειαστεί να ξοδέψετε πολλά για ανακαινίσεις.
Παρακάτω περιγράφονται ορισμένα από τα πλεονεκτήματα και τα μειονεκτήματα της αγοράς μονάδων από ανάδοχο/αναπτυξιακό φορέα.
Οφέλη Αγοράζοντας από Χορηγό
Τα μεγαλύτερα πλεονεκτήματα της αγοράς μιας μονάδας χορηγού στη Νέα Υόρκη είναι η ιδιωτικότητα και η ευκολία.
- Παράκαμψη της έγκρισης του διοικητικού συμβουλίου: επειδή συναλλάσσεστε απευθείας με τον κατασκευαστή, η αγορά μονάδων που ανήκουν σε σπόνσορα επιτρέπει στους αγοραστές να παρακάμψουν τη διαδικασία ελέγχου και συνέντευξης του οικονομικού πακέτου του διοικητικού συμβουλίου.
Αν και, σε ορισμένες περιπτώσεις, οι αγοραστές θα πρέπει να πληρώσουν ένα premium για τέτοιες μονάδες λόγω αυτής της εσωτερικής διαδρομής που μπορεί να βοηθήσει να παρακαμφθεί η έγκριση του διοικητικού συμβουλίου.
- Λιγότερο ακριβά: όταν η μονάδα του χορηγού δεν έχει ανακαινιστεί, ορισμένα διαμερίσματα του χορηγού θα είναι λιγότερο ακριβά από τις μονάδες μεταπώλησης στο κτίριο που κάνουν την πώληση “όπως είναι”.
- Ευκολότερη χρηματοδότηση: Μερικές φορές οι χορηγοί μπορούν να είναι πιο ευέλικτοι όσον αφορά το προφίλ του αγοραστή, διευκολύνοντας έτσι τα άτομα να αγοράσουν μια μονάδα.
Η έλλειψη ελέγχου από το διοικητικό συμβούλιο καθιστά επίσης τη διαδικασία αυτή ευκολότερη και μπορεί ενδεχομένως να επιταχύνει το κλείσιμο.
Ωστόσο, οι δανειστές τείνουν περισσότερο να εγκρίνουν υποθήκη αγοραστή σε κτίριο όπου η πλειονότητα των μονάδων δεν είναι ιδιοκτησίας του ιδιοκτήτη ή ενοικιαστή με τουλάχιστον τις μισές μονάδες να είναι ιδιοκτησίας.
- Αρχικές κατασκευαστικές λεπτομέρειες: συνήθως, οι μονάδες που ανήκουν στον χορηγό μπορεί να εξακολουθούν να έχουν τις αρχικές κατασκευαστικές λεπτομέρειες, οι οποίες έχουν αφαιρεθεί κατά τις ανακαινίσεις με τη διαδοχή διαφορετικών ιδιοκτητών στις άλλες μονάδες του κτιρίου.
Μειονέκτημαs της αγοράς από Χορηγό
Υπάρχουν μόνο λίγα μειονεκτήματα της αγοράς μιας μονάδας χορηγού, τα οποία περιγράφονται παρακάτω και είναι μερικά από αυτά που πρέπει να λάβετε υπόψη σας.
- Πιθανή ανακαίνιση: μερικές φορές οι μονάδες χορηγών είναι “όπως είναι”, πράγμα που είναι εξαιρετικό για τη συνολική τιμή αγοράς. Ωστόσο, αυτό μπορεί να ακολουθηθεί από εκτεταμένες και δαπανηρές ανακαινίσεις
- Υψηλότερη τιμή:
Κόστος μονάδας – το κόστος των μονάδων χορηγού είναι δυνητικά υψηλότερο με βάση τα σημαντικά οφέλη που μπορεί να προκύψουν από την αγορά απευθείας από τον κατασκευαστή σε ένα νεόδμητο κτίριο.
Σχετικά με τον φόρο μεταβίβασης – οι αγοραστές πληρώνουν μερικές φορές ένα ασφάλιστρο για τις μονάδες των χορηγών – ένα είδος ανταλλάγματος για τη δυνατότητα να παρακάμπτουν τον παραδοσιακό έλεγχο και την επιθεώρηση του διοικητικού συμβουλίου.
Προσθέστε σε αυτό, μια άλλη δαπάνη: φόρος μεταβίβασης για τις μονάδες που οι προγραμματιστές συχνά ζητούν από τους ιδιοκτήτες ακινήτων να πληρώσουν. Ο φόρος μεταβίβασης είναι ο φόρος που καταβάλλεται για τη μεταβίβαση του τίτλου και της κυριότητας μιας κατοικίας από τον πωλητή στον αγοραστή.
Αυτός ο φόρος μεταβίβασης θα αυξήσει το κόστος κλεισίματος.
Ωστόσο, στο τέλος της ημέρας, όταν ένας αγοραστής αγοράζει μια κατοικία, γίνεται μέρος του μεγαλύτερου συνόλου των ιδιοκτητών του κτιρίου και πρέπει να συμμορφώνεται με τους κανονισμούς και τους κανόνες του κτιρίου.
Τρόποι με τους οποίους ένας ανάδοχος μπορεί να επηρεάσει αρνητικά μια συνεταιριστική επιχείρηση ή ένα Condo
Ακόμα και αν δεν αγοράζετε μια μονάδα χορηγού, η παρουσία ενός χορηγού σε ένα κτίριο μπορεί να επηρεάσει την αξία και, σε ορισμένες περιπτώσεις, την ικανότητά σας να χρηματοδοτήσετε την αγορά σας.
- Έλεγχος του διοικητικού συμβουλίου: όταν ένας εργολάβος διατηρεί τον έλεγχο του διοικητικού συμβουλίου μακροπρόθεσμα ή επ’ αόριστον, αυτό μπορεί να δημιουργήσει πρόβλημα όταν ο ανάδοχος συγκρούεται με τους ιδιοκτήτες του κτιρίου για μείζονα ζητήματα όπως οι ανακαινίσεις ή το προς τι να διαθέσει τον προϋπολογισμό λειτουργίας.
Παρόμοια με τις αγορές νέων κατασκευών, οι απαντήσεις σε σενάρια όπως αυτό βρίσκονται στο σχέδιο προσφοράς: περιγράφει λεπτομερώς εάν ο ανάδοχος θα εξακολουθεί να διατηρεί τον έλεγχο ενός σημαντικού αριθμού μονάδων ώστε να διατηρήσει τον έλεγχο του διοικητικού συμβουλίου, ακόμη και όταν οι περισσότερες μονάδες του κτιρίου έχουν πωληθεί σε ιδιοκτήτες.
- Διατήρηση της ιδιοκτησίας πάρα πολλών διαμερισμάτων: ενώ η δυνατότητα αγοράς μιας μονάδας χορηγού μπορεί να είναι ευλογία για ένα άτομο, μπορεί να είναι λιγότερο ευεργετική, συλλογικά, για όλους τους ιδιοκτήτες του κτιρίου.
Ένας βασικός αντίκτυπος είναι η χρηματοδότηση: αν υπάρχουν περισσότερα ενοικιαζόμενα και διαμερίσματα που ανήκουν σε χορηγούς από αυτά που κατοικούνται από ιδιοκτήτες, αυτό μπορεί να καταστήσει δύσκολη τη χρηματοδότηση και την αναχρηματοδότηση για τους ιδιοκτήτες μονάδων.
Όπως αναφέρθηκε προηγουμένως, οι δανειστές προτιμούν να εγκρίνουν τη χρηματοδότηση σε κτίρια όπου τουλάχιστον το 50% των μονάδων είναι ιδιοκτησία του ιδιώτη.
Συχνά, οι τράπεζες απαιτούν ο αριθμός αυτός να είναι ακόμη υψηλότερος.
Όπως συμβαίνει γενικά όταν ερευνάτε ένα coop ή condo, ερευνήστε τη φήμη και το ιστορικό του κατασκευαστή, συμπεριλαμβανομένων των εξελίξεων που έχουν δημιουργηθεί από τον εν λόγω χορηγό.
Αν υπήρχαν πάρα πολλοί ενοικιαστές, γινόταν προβληματικό για τους ιδιοκτήτες.
Πριν σκεφτείτε σοβαρά να αγοράσετε από έναν χορηγό, σκεφτείτε κάθε λεπτομέρεια και βρείτε όσες περισσότερες πληροφορίες μπορείτε να βρείτε για τον κατασκευαστή.
Ως συνήθως, ο εμπειρογνώμονας Damalion βοηθά τους ξένους επενδυτές που σχεδιάζουν να αγοράσουν ένα διαμέρισμα στη Νέα Υόρκη.
