У Нью-Йорку спонсора частіше називають іншим терміном — забудовник нерухомості .
Простіше кажучи, спонсор — це первісний власник непроданих акцій або квартир у будинку, розташованому в США .
Спонсор або забудовник може бути або не бути однією особою. У деяких випадках спонсором є конгломерат організацій, які об’єднали зусилля під егідою ТОВ (компанії з обмеженою відповідальністю) для конкретного проекту розвитку нерухомості .
Нью-йоркський спонсорський підрозділ
Спонсорські паї — це квартири в кооперативі, де забудовник нерухомості або будинок володіє непроданими частками, розподіленими на пай.
Привабливість цих спонсорських одиниць полягає в тому, що немає необхідності дотримуватися статуту кооперативу, як-от схвалення правління чи право першочергової відмови, а інші переваги купівлі безпосередньо від спонсора можуть бути нижчою вартістю або абсолютно новою нежитловою в одиниці.
Проте хороші речі також мають недоліки: деякі потенційні негативні аспекти можуть полягати в вищій ціні та витратах на закриття абсолютно нових одиниць або необхідності витрачати значні кошти на ремонт.
Нижче наведено деякі переваги та недоліки купівлі одиниць від спонсора/розробника.
Переваги покупки у спонсора
Найбільшими перевагами придбання спонсорського підрозділу в Нью-Йорку є конфіденційність і зручність.
- Пропускаючи схвалення правління : оскільки ви маєте справу безпосередньо з розробником, купівля одиниць, що належать спонсорам, дає змогу покупцям обійти перевірку фінансового пакету правління та процес співбесіди.
Хоча в деяких випадках покупцям доведеться заплатити більше за такі пристрої через цю внутрішню доріжку, яка може допомогти обійти схвалення ради.
- Менш дорого : якщо спонсорська одиниця не була відремонтована, деякі спонсорські квартири будуть дешевшими, ніж перепродажні квартири в будинку, який продається «як є».
- Полегшення фінансування : іноді спонсори можуть бути більш гнучкими щодо профілю покупця, полегшуючи окремим особам придбання одиниці.
Відсутність перевірки правління також полегшує цей процес і потенційно може прискорити закриття.
Проте кредитори більш схильні схвалювати іпотеку покупця в будівлі, де більшість одиниць не є власністю спонсорів або орендуються, принаймні половину одиниць займає власник.
- Оригінальні будівельні деталі : як правило, на одиницях, що належать спонсорам, все ще можуть бути оригінальні будівельні деталі, які були знищені під час ремонту в інших одиницях будівлі різними власниками.
Недоліки покупки у спонсора
Придбання спонсорської одиниці має лише кілька недоліків, деякі з них, на які варто звернути увагу, наведено нижче.
- Потенційна реконструкція : іноді одиниці спонсорів залишаються «як є», що чудово підходить для загальної ціни покупки. Однак після цього може послідувати масштабний і дорогий ремонт
- Вища ціна :
Стосовно вартості одиниці – вартість спонсорських одиниць потенційно вища, виходячи зі значних переваг, які можна отримати від покупки безпосередньо у забудовника у новозбудованій будівлі.
Щодо податку на передачу — покупці іноді платять премію за спонсорські одиниці — свого роду quid-pro-quo за можливість обійти традиційну перевірку правління та перевірку.
Додайте до цього ще один витрата: податок на передачу одиниць, який забудовники часто вимагають сплатити власників будинків. Податок на передачу – це податок, який сплачується за передачу права власності та власності на будинок від продавця до покупця.
Цей податок на передачу збільшить витрати на закриття.
Однак, зрештою, коли покупець купує дім, він або вона стає частиною великого власника будівлі та повинен дотримуватися будівельних законів і правил.
Як спонсор може негативно вплинути на кооператив чи квартиру
Навіть якщо ви не купуєте одиницю спонсора, присутність спонсора в будівлі може вплинути на вартість, а в деяких випадках ви навіть можете профінансувати свою покупку.
- Контроль правління : коли забудовник підтримує контроль правління протягом тривалого або невизначеного терміну, це може створити проблему, коли спонсор сперечається з власниками будівлі щодо основних питань, таких як ремонт або на що виділити поточний бюджет.
Подібно до купівлі нового будівництва, відповіді на подібні сценарії містяться в плані пропозиції: у ньому детально описано, чи зберігатиме спонсор контроль над значною чи достатньою кількістю одиниць, щоб підтримувати контроль правління, навіть після того, як більшість одиниць будівлі були продані мешканцям-власникам.
- Збереження права власності на надто багато квартир : хоча можливість придбати спонсорський пай може бути благом для окремої людини, але меншою мірою для всіх власників будинку разом.
Ключовим впливом є фінансування: якщо орендованих і спонсорських квартир більше, ніж тих, які проживають власники, це може ускладнити фінансування та рефінансування для власників квартир.
Як згадувалося раніше, кредитори віддають перевагу затвердженню фінансування в будівлях, де принаймні 50% одиниць належать покупцям житла.
Часто банки вимагають, щоб це число було ще вищим.
Як це зазвичай буває під час дослідження кооперативу чи квартири, вивчіть репутацію та послужний список забудовника, включаючи розробки, створені цим спонсором.
Якщо орендарів забагато, для власників це стає проблематичним.
Перш ніж серйозно задуматися про покупку у спонсора, продумайте все до дрібниць і знайдіть якомога більше інформації про розробника.
Як завжди, іноземним інвесторам, які планують купити квартиру в Нью-Йорку, допомагає експерт Damalion.
