נותן חסות ידוע יותר בניו יורק במונח אחר, מפתח הנדל”ן .
ובפשטות, נותן החסות הוא המחזיק המקורי של המניות שלא נמכרו או יחידות הדירות בבניין הממוקם בארה”ב .
נותן חסות או מפתח יכול להיות אדם אחד או לא, ובמקרים מסוימים, נותן החסות הוא קונגלומרט של ישויות אשר שילבו כוחות תחת המטרייה של LLC (חברה באחריות מוגבלת) עבור אותו פרויקט פיתוח נדל”ן מסוים.
יחידת חסות בניו יורק
יחידות חסות הן דירות בקו-אופ שבו יזם הנדל”ן או הבניין הם הבעלים של המניות שלא נמכרו שהוקצו ליחידה.
הפנייה של יחידות נותנות חסות אלו היא שאין צורך לציית לחוקי העזר של שיתוף פעולה כגון אישור מועצת המנהלים או זכות סירוב ראשונה והטבות אחרות של קנייה ישירות מנותן חסות יכולות להיות בעלות נמוכה יותר, או מוצר חדש לגמרי שמעולם לא חי- ביחידה.
עם זאת, לדברים הטובים יש גם חסרונות: כמה היבטים שליליים פוטנציאליים יכולים להיות תג מחיר גבוה יותר ועלויות סגירה על יחידות חדשות לגמרי או צורך להוציא הרבה על שיפוצים.
להלן מפורטות כמה מהיתרונות והחסרונות של רכישת יחידות ונותן חסות/מפתח.
היתרונות של רכישה מחברת חסות
היתרונות הגדולים ביותר בקניית יחידת חסות בניו יורק הם פרטיות ונוחות.
- אישור דילוג בלוח : מכיוון שאתה מתמודד ישירות עם היזם, רכישת יחידות בבעלות נותני החסות מאפשרת לקונים לעקוף את תהליך הסקירה והראיון של החבילה הפיננסית של הדירקטוריון.
למרות שבמקרים מסוימים, הקונים יצטרכו לשלם פרמיה עבור יחידות כאלה בגלל המסלול הפנימי הזה שיכול לעזור לעקוף את אישור הדירקטוריון.
- פחות יקר : כאשר יחידת החסות לא שופצה, חלק מהדירות נותנות חסות יהיו זולות יותר מיחידות מכירה חוזרת בבניין שיבצעו את המכירה “כמו שהיא”.
- מימון קל יותר : לפעמים נותני החסות יכולים להיות גמישים יותר לגבי פרופיל הקונה, מה שמקל על יחידים לרכוש יחידה.
היעדר בדיקת לוח גם מקל על תהליך זה ועלול לזרז את הסגירה.
עם זאת, המלווים נוטים יותר לאשר משכנתא של קונה בבניין שבו רוב היחידות אינן בבעלות נותנת החסות או השכרות כאשר לפחות מחצית מהיחידות נמצאות בבעלותם.
- פרטי בנייה מקוריים : בדרך כלל, ליחידות שבבעלות נותני חסות עדיין יש את פרטי הבנייה המקוריים שנמחקו בשיפוצים על פני רצף של בעלים שונים ביחידות האחרות של הבניין.
חסרונות של רכישה מחברת חסות
יש רק כמה חסרונות ברכישת יחידת חסות, מפורט להלן כמה מהם שיש לקחת בחשבון.
- שיפוץ פוטנציאלי : לפעמים יחידות נותני החסות הן “כמות שהן”, וזה נהדר עבור מחיר הרכישה הכולל. עם זאת, לאחר מכן עשויים לבוא שיפוץ נרחב ויקר
- תג מחיר גבוה יותר :
בעלות יחידה – עלות יחידות החסות עשויה להיות גבוהה יותר בהתבסס על היתרונות המשמעותיים שיכולים להגיע מרכישה ישירות מהיזם בבניין חדש שנבנה.
במיסוי העברה – קונים משלמים לפעמים פרמיה עבור יחידות נותנות חסות – מעין מזונות-פרו-קוו עבור היכולת לעקוף את הבדיקות והביקורת המסורתית של הדירקטוריון.
תוסיפו לכך הוצאה נוספת: מס העברות ליחידות שהיזמים מבקשים מבעלי הדירות לא פעם לשלם. מס ההעברה הוא המס ששולם להעברת הבעלות והבעלות על בית מהמוכר לקונה.
מס העברה זה יגדיל את עלויות הסגירה.
עם זאת, בסופו של יום, כאשר הרוכש רוכש בית, הוא הופך לחלק מקבוצת הבעלים הגדולה יותר של הבניין ועליו לעמוד בתקנון ובתקנון הבניין.
דרכים שבהן נותן חסות יכול להשפיע לרעה על שיתוף פעולה או דירה
גם אם אתה לא רוכש יחידת חסות, נוכחות של נותן חסות בבניין יכולה להשפיע על הערך ובמקרים מסוימים, אתה יכול אפילו לממן את הרכישה שלך.
- בקרת לוח : כאשר מפתח שומר על בקרת לוח לטווח ארוך, או ללא הגבלת זמן, זה יכול ליצור בעיה כאשר נותן החסות נועל צופרים עם בעלי הבניין לגבי נושאים גדולים כמו שיפוצים או למה להקצות את תקציב התפעול.
בדומה לרכישות של בנייה חדשה, התשובות לתרחישים כמו זה טמונות בתוכנית ההנפקה: היא מפרטת אם נותן החסות עדיין ישמור על שליטה במספר משמעותי מספיק של יחידות כדי לשמור על בקרת הלוח – גם לאחר רוב יחידות הבניין. נמכרו לדיירי הבעלים.
- שמירה על בעלות על יותר מדי דירות : בעוד שהיכולת לרכוש יחידת חסות יכולה להיות ברכה לאדם, היא יכולה להיות פחות, באופן קולקטיבי, לכל בעלי הבתים של הבניין.
השפעה מרכזית היא מימון: אם יש יותר דירות להשכרה ודירות בבעלות נותני חסות מאשר דירות בבעלות, זה יכול להקשות על מימון ומימון מחדש עבור בעלי יחידות.
כאמור, המלווים מעדיפים לאשר מימון בבניינים שבהם לפחות 50% מהיחידות הן בבעלות רוכש הדירות.
לעתים קרובות, הבנקים ידרשו שמספר זה יהיה אפילו גבוה יותר.
כפי שקורה בדרך כלל כאשר חוקרים לול או דירה, חקרו את המוניטין והרקורד של היזם כולל ההתפתחויות שנוצרו על ידי נותן החסות.
אם יש יותר מדי שוכרים, זה הפך לבעייתי עבור הבעלים.
לפני שאתם שוקלים ברצינות לקנות מספונסר, חשבו על כל פרט אחרון ומצאו מידע רב ככל שתוכלו למצוא על המפתח.
כרגיל, מומחה דמליון עוזר למשקיעים זרים שמתכננים לקנות דירה בניו יורק.
