الكفيل معروف أكثر في نيويورك بمصطلح آخر ، المطور العقاري .
وبكل بساطة ، فإن الراعي هو المالك الأصلي للأسهم غير المباعة أو الوحدات السكنية في مبنى يقع في الولايات المتحدة الأمريكية .
قد يكون أو لا يكون الراعي أو المطور شخصًا واحدًا ، وفي بعض الحالات ، يكون الراعي عبارة عن تكتل من الكيانات التي جمعت قواتها تحت مظلة شركة ذات مسؤولية محدودة (شركة ذات مسؤولية محدودة) لمشروع التطوير العقاري المحدد.
وحدة رعاية في نيويورك
الوحدات الراعية هي شقق في تعاونية حيث يمتلك المطور العقاري أو المبنى الأسهم غير المباعة المخصصة للوحدة.
تتمثل جاذبية هذه الوحدات الراعية في أنه ليست هناك حاجة للامتثال للوائح التعاونية مثل موافقة مجلس الإدارة أو حق الرفض الأول ، ويمكن أن تكون الامتيازات الأخرى للشراء مباشرة من الراعي أقل تكلفة ، أو علامة تجارية جديدة لم يدم طويلا- في وحدة.
ومع ذلك ، فإن الأشياء الجيدة تأتي مع عيوب أيضًا: يمكن أن تكون بعض الجوانب السلبية المحتملة أعلى سعرًا وتكاليف إغلاق على الوحدات الجديدة تمامًا أو الاضطرار إلى إنفاق الكثير على التجديدات.
فيما يلي بعض مزايا وعيوب شراء الوحدات من جهة راعية / مطورة.
فوائد الشراء من الراعي
أكبر مزايا شراء وحدة رعاية في مدينة نيويورك هي الخصوصية والراحة.
- تخطي موافقة مجلس الإدارة : نظرًا لأنك تتعامل مباشرة مع المطور ، فإن شراء الوحدات المملوكة للراعي يتيح للمشترين تجاوز مراجعة الحزمة المالية للمجلس وعملية المقابلة.
على الرغم من أنه في بعض الحالات ، سيتعين على المشترين دفع قسط مقابل هذه الوحدات بسبب هذا المسار الداخلي الذي يمكن أن يساعد في تجاوز موافقة المجلس.
- أقل تكلفة : عندما لا يتم تجديد الوحدة الراعية ، ستكون بعض شقق الكفيل أقل تكلفة من وحدات إعادة البيع في المبنى مما يجعل البيع “كما هو”.
- تمويل أسهل : في بعض الأحيان يكون الرعاة أكثر مرونة بشأن الملف الشخصي للمشتري ، مما يسهل على الأفراد شراء وحدة.
كما أن الافتقار إلى فحص مجلس الإدارة يجعل هذه العملية أسهل ويمكن أن يسرع عملية الإغلاق.
ومع ذلك ، فإن المقرضين يميلون أكثر إلى الموافقة على رهن المشتري في مبنى حيث لا تكون غالبية الوحدات مملوكة للرعاية أو مؤجرة مع ما لا يقل عن نصف الوحدات التي يشغلها المالك.
- تفاصيل البناء الأصلية : عادةً ، قد تظل الوحدات المملوكة للجهة الراعية تحتوي على تفاصيل البناء الأصلية التي تم تدميرها في التجديدات على مدى تعاقب ملاك مختلفين في وحدات أخرى للمبنى.
مساوئ الشراء من الراعي
لا يوجد سوى عدد قليل من عيوب شراء وحدة رعاية ، كما هو موضح أدناه ، يجب مراعاة بعض منها.
- التجديد المحتمل : في بعض الأحيان تكون الوحدات الراعية “كما هي” وهو أمر رائع بالنسبة لسعر الشراء الإجمالي. ومع ذلك ، قد يتبع ذلك تجديدات واسعة النطاق ومكلفة
- علامة سعر أعلى :
على تكلفة الوحدة – من المحتمل أن تكون تكلفة الوحدات الراعية أعلى بناءً على الفوائد الكبيرة التي يمكن أن تأتي من الشراء مباشرة من المطور في مبنى مشيد حديثًا.
في ضريبة التحويل – يدفع المشترون أحيانًا علاوة للوحدات الراعية – وهو نوع من المقايضة مقابل القدرة على التحايل على التدقيق والتدقيق التقليديين من قبل المجلس.
أضف إلى ذلك ، مصاريف أخرى: تحويل الضريبة للوحدات التي يطلب المطورون في كثير من الأحيان من أصحاب المنازل دفعها. ضريبة التحويل هي الضريبة المدفوعة لنقل ملكية وملكية المنزل من البائع إلى المشتري.
ستؤدي ضريبة التحويل هذه إلى زيادة تكاليف الإغلاق.
ومع ذلك ، في نهاية اليوم ، عندما يشتري المشتري منزلًا ، يصبح جزءًا من مالك المبنى الأكبر حجمًا ويجب أن يلتزم باللوائح والقواعد الخاصة بالمباني.
الطرق التي يمكن أن يؤثر بها الراعي سلبًا على التعاون أو الشقة
حتى إذا لم تكن تشتري وحدة رعاية ، فإن وجود الكفيل في المبنى يمكن أن يؤثر على القيمة وفي بعض الحالات ، يمكنك حتى تمويل عملية الشراء.
- التحكم في مجلس الإدارة : عندما يحافظ المطور على التحكم في مجلس الإدارة على المدى الطويل ، أو إلى أجل غير مسمى ، يمكن أن يؤدي ذلك إلى مشكلة عندما يقوم الراعي بإغلاق الأبواق مع مالكي المبنى حول القضايا الرئيسية مثل التجديدات أو ما يجب تخصيص ميزانية التشغيل من أجله.
على غرار مشتريات البناء الجديد ، تكمن الإجابات على سيناريوهات مثل هذه في خطة العرض: فهي توضح ما إذا كان الراعي سيظل يحتفظ بالسيطرة على عدد كبير بما يكفي من الوحدات للحفاظ على التحكم في اللوحة – حتى بعد معظم وحدات المبنى تم بيعها لشاغلي المالك.
- الاحتفاظ بملكية عدد كبير جدًا من الشقق : في حين أن القدرة على شراء وحدة رعاية يمكن أن تكون نعمة للفرد ، إلا أنها قد تكون أقل من ذلك ، بشكل جماعي ، لجميع أصحاب المنازل في المبنى.
التأثير الرئيسي هو التمويل: إذا كان هناك المزيد من الإيجارات والشقق المملوكة من قبل الكفيل أكثر من الشقق التي يشغلها المالك ، فقد يجعل ذلك التمويل وإعادة التمويل صعبًا على مالكي الوحدات.
كما ذكرنا من قبل ، يفضل المقرضون الموافقة على التمويل في المباني حيث يكون 50٪ على الأقل من الوحدات مملوكة لمشتري المساكن.
في كثير من الأحيان ، سوف تطلب البنوك أن يكون هذا الرقم أعلى من ذلك.
كما هو الحال عمومًا عند البحث عن تعاون أو شقة ، تحقق من سمعة المطور وسجله الحافل بما في ذلك التطورات التي أنشأها ذلك الراعي.
إذا كان هناك عدد كبير جدًا من المستأجرين ، فقد أصبح ذلك يمثل مشكلة بالنسبة للمالكين.
قبل أن تفكر بجدية في الشراء من أحد الرعاة ، فكر في كل التفاصيل الأخيرة واعثر على أكبر قدر ممكن من المعلومات التي يمكنك العثور عليها على المطور.
كالعادة ، يساعد خبير Damalion المستثمرين الأجانب الذين يخططون لشراء شقة في نيويورك.
