न्यूयॉर्क में एक प्रायोजक को आमतौर पर एक अन्य शब्द, रियल एस्टेट डेवलपर द्वारा जाना जाता है।
और इसे सीधे शब्दों में कहें तो, एक प्रायोजक संयुक्त राज्य अमेरिका में स्थित एक इमारत में बिना बिके शेयरों या कोंडो इकाइयों का मूल धारक होता है।
एक प्रायोजक या डेवलपर एक व्यक्ति हो सकता है या नहीं भी हो सकता है और कुछ मामलों में, प्रायोजक उन संस्थाओं का समूह होता है जिनके पास उस विशेष अचल संपत्ति विकास परियोजना के लिए एलएलसी (सीमित देयता कंपनी) की छतरी के नीचे संयुक्त बल होते हैं।
एक न्यूयॉर्क प्रायोजक इकाई
प्रायोजक इकाइयाँ एक सहकारी में अपार्टमेंट हैं जहाँ रियल एस्टेट डेवलपर या भवन इकाई को आवंटित बिना बिके शेयरों का मालिक है।
इन प्रायोजक इकाइयों की अपील यह है कि सहकारी उपनियमों का पालन करने की कोई आवश्यकता नहीं है जैसे कि बोर्ड की मंजूरी या पहले इनकार का अधिकार और प्रायोजक से सीधे खरीदने के अन्य लाभ कम लागत हो सकते हैं, या एक नया कभी नहीं- इकाई में।
हालांकि, अच्छी चीजें नुकसान के साथ भी आती हैं: कुछ संभावित नकारात्मक पहलू उच्च मूल्य टैग और ब्रांड नई इकाइयों पर बंद होने की लागत या नवीनीकरण पर बहुत अधिक खर्च करना हो सकता है।
प्रायोजक/डेवलपर के रूप में इकाइयों को खरीदने के कुछ फायदे और नुकसान नीचे दिए गए हैं।
एक प्रायोजक से ख़रीदना के लाभ
NYC में एक प्रायोजक इकाई खरीदने का सबसे बड़ा लाभ गोपनीयता और सुविधा है।
- बोर्ड की मंजूरी छोड़ना : क्योंकि आप सीधे डेवलपर के साथ काम कर रहे हैं, प्रायोजक के स्वामित्व वाली इकाइयों की खरीद खरीदारों को बोर्ड की वित्तीय-पैकेज समीक्षा और साक्षात्कार प्रक्रिया को बायपास करने में सक्षम बनाती है।
हालांकि, कुछ मामलों में, खरीदारों को ऐसी इकाइयों के लिए प्रीमियम का भुगतान करना होगा क्योंकि इस आंतरिक ट्रैक के कारण बोर्ड की मंजूरी को बायपास करने में मदद मिल सकती है।
- कम खर्चीला : जब प्रायोजक इकाई का नवीनीकरण नहीं किया गया है, तो कुछ प्रायोजक अपार्टमेंट इमारत में पुनर्विक्रय इकाइयों की तुलना में कम महंगे होंगे, जिससे बिक्री “जैसी है” हो जाएगी।
- आसान वित्तपोषण : कभी-कभी प्रायोजक खरीदार की प्रोफ़ाइल के बारे में अधिक लचीले हो सकते हैं, जिससे व्यक्तियों के लिए एक इकाई खरीदना आसान हो जाता है।
बोर्ड की जांच की कमी भी इस प्रक्रिया को आसान बनाती है और संभावित रूप से समापन में तेजी ला सकती है।
हालांकि, उधारदाताओं एक इमारत में एक खरीदार बंधक को मंजूरी देने के इच्छुक हैं जहां अधिकांश इकाइयां प्रायोजक के स्वामित्व वाली नहीं हैं या कम से कम आधे इकाइयों के मालिक के कब्जे वाले किराए पर हैं।
- मूल निर्माण विवरण : आमतौर पर, प्रायोजक-स्वामित्व वाली इकाइयों में अभी भी मूल निर्माण विवरण हो सकता है जो किसी भवन की अन्य इकाइयों में विभिन्न मालिकों के उत्तराधिकार में नवीनीकरण में नष्ट हो गया था।
प्रायोजक से ख़रीदने के नुकसान
प्रायोजक इकाई खरीदने के केवल कुछ नुकसान हैं, नीचे उल्लिखित उनमें से कुछ पर विचार करना है।
- संभावित नवीनीकरण : कभी-कभी प्रायोजक इकाइयाँ “जैसी हैं” होती हैं जो समग्र खरीद मूल्य के लिए बहुत अच्छी होती हैं। हालांकि, इसके बाद व्यापक और महंगा नवीनीकरण किया जा सकता है
- उच्च मूल्य टैग :
इकाई लागत पर – प्रायोजक इकाइयों की लागत संभावित रूप से उन महत्वपूर्ण लाभों के आधार पर अधिक होती है जो एक नवनिर्मित भवन में सीधे डेवलपर से खरीद से आ सकते हैं।
ट्रांसफर टैक्स पर – खरीदार कभी-कभी प्रायोजक इकाइयों के लिए प्रीमियम का भुगतान करते हैं-पारंपरिक बोर्ड की जांच और जांच को दरकिनार करने की क्षमता के लिए एक प्रकार का क्विड-प्रो-क्वो।
उसमें एक और खर्च जोड़ें: उन इकाइयों के लिए स्थानांतरण कर जिन्हें डेवलपर्स अक्सर घर के मालिकों से भुगतान करने के लिए कहते हैं। ट्रांसफर टैक्स विक्रेता से खरीदार को घर के शीर्षक और स्वामित्व को स्थानांतरित करने के लिए भुगतान किया गया कर है।
इस ट्रांसफर टैक्स से क्लोजिंग कॉस्ट बढ़ जाएगी।
हालांकि, दिन के अंत में, जब कोई खरीदार घर खरीदता है, तो वह इमारत के बड़े मालिक के हिस्से का हिस्सा बन जाता है और उसे भवन उप-नियमों और नियमों का पालन करना चाहिए।
जिस तरह से एक प्रायोजक एक सहकारी या कोंडो को नकारात्मक रूप से प्रभावित कर सकता है
यहां तक कि अगर आप एक प्रायोजक इकाई नहीं खरीद रहे हैं, तो एक इमारत में एक प्रायोजक की उपस्थिति मूल्य को प्रभावित कर सकती है और कुछ मामलों में, आप अपनी खरीद को वित्तपोषित करने की क्षमता भी रखते हैं।
- बोर्ड नियंत्रण : जब कोई डेवलपर लंबे समय तक या अनिश्चित काल तक बोर्ड नियंत्रण बनाए रखता है, तो यह एक समस्या पैदा कर सकता है जब प्रायोजक भवन के मालिकों के साथ नवीनीकरण जैसे प्रमुख मुद्दों के बारे में हॉर्न बजाता है या ऑपरेटिंग बजट को किस दिशा में आवंटित करना है।
नई-निर्माण खरीद के समान, इस तरह के परिदृश्यों के उत्तर पेशकश की योजना में निहित हैं: यह विवरण देता है कि प्रायोजक अभी भी बोर्ड नियंत्रण बनाए रखने के लिए इकाइयों की एक महत्वपूर्ण-पर्याप्त संख्या पर नियंत्रण बनाए रखेगा या नहीं – भवन की अधिकांश इकाइयों के बाद भी मालिक-मालिकों को बेच दिया गया है।
- बहुत सारे अपार्टमेंट का स्वामित्व बनाए रखना : जबकि एक प्रायोजक इकाई खरीदने में सक्षम होना किसी व्यक्ति के लिए वरदान हो सकता है, यह सामूहिक रूप से, भवन के सभी मकान मालिकों के लिए कम हो सकता है।
एक महत्वपूर्ण प्रभाव वित्तपोषण है: यदि मालिक के कब्जे वाले अपार्टमेंट की तुलना में अधिक किराया और प्रायोजक के स्वामित्व वाले अपार्टमेंट हैं, तो यह यूनिट मालिकों के लिए वित्तपोषण और पुनर्वित्त को मुश्किल बना सकता है।
जैसा कि पहले उल्लेख किया गया है, ऋणदाता उन इमारतों में वित्तपोषण को मंजूरी देना पसंद करते हैं जहां कम से कम 50% इकाइयां होमबॉयर के स्वामित्व में हैं।
अक्सर, बैंकों को इस संख्या को और भी अधिक करने की आवश्यकता होगी।
जैसा कि आमतौर पर कॉप या कोंडो पर शोध करते समय होता है, उस प्रायोजक द्वारा बनाए गए विकास सहित डेवलपर की प्रतिष्ठा और ट्रैक रिकॉर्ड की जांच करें।
यदि बहुत अधिक किराएदार हैं, तो मालिकों के लिए यह समस्याग्रस्त हो गया।
इससे पहले कि आप किसी प्रायोजक से खरीदारी करने पर गंभीरता से विचार करें, हर अंतिम विवरण के बारे में सोचें और डेवलपर के बारे में अधिक से अधिक जानकारी प्राप्त करें।
हमेशा की तरह, डैमेलियन विशेषज्ञ उन विदेशी निवेशकों की मदद करते हैं जो न्यूयॉर्क में एक अपार्टमेंट खरीदने की योजना बना रहे हैं।
