スポンサーとは、ニューヨークでは 不動産デベロッパーという呼び名の方が一般的である。
そして、簡単に言うと、スポンサーとは、米国にあるビルの売れ残った株やコンドミニアムの原始的な保有者のことである。
スポンサーやデベロッパーが一人の場合もあれば、複数の企業がLLC（Limited Liability Company）の傘下で力を合わせ、特定の不動産開発プロジェクトに取り組む場合もある。
ニューヨークの スポンサーユニット
スポンサーユニットとは、不動産開発会社やビルが、そのユニットに割り当てられた売れ残りの株を所有しているコーポのアパートのことです。
このようなスポンサー・ユニットの魅力は、理事会の承認や優先交渉権などの生協の内規に従う必要がないこと、またスポンサーから直接購入することで、より低価格、あるいは未使用の真新しいユニットを手に入れることができることである。
しかし、良いことばかりではなく、デメリットもあります。潜在的なマイナス面として、新築のユニットでは価格やクロージングコストが高くなったり、リノベーションに多くの費用を費やさなければならないことがあります。
スポンサー/デベロッパーからユニットを購入するメリットとデメリットは、以下のとおりです。
メリット スポンサーから購入するメリット
NYCでスポンサーユニットを購入する最大のメリットは、プライバシーと利便性です。
- 理事会承認の省略： デベロッパーと直接取引するため、スポンサー所有のユニットを購入すると、理事会によるファイナンシャル・パッケージの審査や面接のプロセスを省略することができます。
しかし、このような住戸は、理事会の承認を回避することができるため、購入者はプレミアムを支払わなければならないケースもある。
- より安価： スポンサーユニットが改装されていない場合、いくつかのスポンサーマンションは、”そのまま “の販売を行う建物の再販ユニットよりも安価になります。
- 資金調達が容易になる。 スポンサーが購入者のプロフィールに柔軟に対応し、個人でも購入しやすくなる場合がある。
また、取締役会の審査がないため、このプロセスが容易になり、決算が早くなる可能性があります。
しかし、貸し手は、ユニットの大半がスポンサーでないビルや、ユニットの半分以上が所有者である賃貸住宅では、買い手の住宅ローンを承認する傾向があります。
- 建築当時のディテール： 通常、スポンサーが所有する住戸には、他の住戸の所有者が変わるたびに改修された建築当時のディテールが残っている場合があります。
デメリットs スポンサーから購入する場合
スポンサーユニットを購入するデメリットはわずかですが、以下にその概要を示しますので、検討してみてください。
- 潜在的なリノベーション： 時にはスポンサーユニットは、全体的な購入価格のために素晴らしいです “そのまま “である。 しかし、その後に大規模でコストのかかる改修を行う場合もあります
- 高価格帯:
ユニットコストについて：スポンサーユニットのコストは、新築の建物でデベロッパーから直接購入することで得られる大きな利点に基づき、高くなる可能性があります。
譲渡税について-買い手はスポンサーユニットにプレミアムを支払うことがある。これは、従来の取締役会の審査や精査を回避できることの代償のようなものだ。
さらに、デベロッパーが住宅所有者に支払うよう求めることが多い、住戸の譲渡税という出費もあります。 譲渡税とは、住宅の所有権や名義を売主から買主に移すために支払う税金のことである。
この譲渡税は決算費用を増加させます。
しかし、結局のところ、購入者は住宅を購入すると、その建物の大きな所有者層の一員となり、建物の条例や規則を遵守しなければなりません。
スポンサーがコープやコンドミニアムに悪影響を与える可能性
スポンサーユニットを購入しない場合でも、スポンサーの存在がビルの価値や、場合によっては購入資金の調達に影響を与えることがあります。
- 理事会コントロール： デベロッパーが理事会のコントロールを長期的または無期限に維持する場合、改修や運営予算の配分などの大きな問題についてスポンサーがビルのオーナーと対立したときに問題が生じる可能性があります。
新築購入と同様、このようなシナリオに対する答えは、募集計画にあります。募集計画には、建物の大部分の住戸が所有者に売却された後でも、スポンサーが理事会の管理を維持するのに十分な数の住戸の管理を維持するかどうかが詳細に記載されています。
- 多すぎるアパートの所有権を維持する： スポンサーユニットを購入できることは、個人にとっては有益ですが、建物の所有者全員にとっては、そうでない場合もあります。
賃貸やスポンサーが所有するアパートが所有するアパートより多ければ、区分所有者にとって資金調達や借り換えが難しくなる可能性があります。
前述したように、金融機関は、少なくとも50％のユニットがホームバイヤーの所有である建物で融資を承認することを好みます。
多くの場合、銀行はこの数字をさらに高くすることを要求します。
一般的に生協やマンションを調査する際にもそうですが、そのスポンサーが手がけた開発物件も含め、デベロッパーの評判や実績を調査してください。
借り手が多すぎると、オーナーに迷惑がかかる。
スポンサーからの購入を真剣に考える前に、隅々まで考え、デベロッパーに関する情報をできるだけ多く見つけてください。
例年通り、ダマリオンの専門家が、ニューヨークでアパートメントを購入する予定の外国人投資家をサポートします。
