简而言之，保荐人是位于美国的建筑物中未售出股份或公寓单元的原始持有人。
发起人或开发商可能是一个人，也可能不是一个人，在某些情况下，发起人是一个实体集团，他们在有限责任公司（LLC）的保护伞下为特定的房地产开发项目联合力量。
纽约赞助单位
赞助单位是合作社中的公寓，房地产开发商或建筑物拥有分配给该单位的未售出股份。
这些赞助商单位的吸引力在于，无需遵守合作社章程，例如董事会批准或优先购买权，直接从赞助商处购买的其他好处可以是更低的成本，或者是全新的从未居住过的-在单位。
然而，好事也有坏处：一些潜在的负面方面可能是更高的价格标签和全新单位的关闭成本或不得不在装修上花费大量资金。
下面概述了从赞助商/开发商购买单位的一些优点和缺点。
从赞助商处购买的好处
在纽约购买赞助单位的最大优势是隐私和便利。
- 跳过董事会批准：因为您直接与开发商打交道，购买赞助商拥有的单位可以让买家绕过董事会的财务一揽子审查和面试流程。
尽管在某些情况下，买家将不得不为此类单位支付溢价，因为这种内部轨道可以帮助绕过董事会的批准。
- 更便宜：当赞助单位未翻新时，一些赞助公寓将比“按原样”出售的建筑物中的转售单位便宜。
- 更容易融资：有时赞助商可以更灵活地了解买家的个人资料，使个人更容易购买单位。
缺乏董事会审查也使这一过程更容易，并有可能加速关闭。
但是，贷方更倾向于批准在大多数单元不是赞助商拥有的建筑物中的买方抵押贷款，或者至少有一半单元为业主自住的出租房屋。
- 原始建筑细节：通常，赞助商拥有的单位可能仍然具有原始建筑细节，这些细节在建筑物的其他单元中的一系列不同所有者的装修中被破坏。
从赞助商处购买的缺点
购买赞助单位只有几个缺点，下面列出了一些需要考虑的缺点。
- 潜在的装修：有时赞助单位是“原样”，这对整体购买价格来说是很好的。 然而，这之后可能会进行大规模且成本高昂的翻修
- 更高的价格标签：
单位成本– 赞助单位的成本可能会更高，这取决于直接从开发商处购买新建建筑所带来的显着收益。
关于转让税——买家有时会为赞助单位支付溢价——这是一种能够规避传统董事会审查和审查的交换条件。
除此之外，还有另一项费用：开发商经常要求房主支付的单位转让税。 转让税是将房屋的所有权和所有权从卖方转移给买方而支付的税款。
这种转让税将增加交易成本。
然而，在一天结束时，当买家购买房屋时，他或她将成为建筑物较大所有者折叠的一部分，并且必须遵守建筑物的附则和规则。
赞助商可能对合作公寓或公寓产生负面影响的方式
即使您不购买赞助商单位，赞助商在建筑物中的存在也会影响价值，在某些情况下，您甚至有能力为您的购买提供资金。
- 董事会控制权：当开发商长期或无限期地保持董事会控制权时，当赞助商与建筑物的所有者就装修或分配运营预算等重大问题发生争执时，这可能会产生问题。
与购买新建筑类似，此类情况的答案在于发行计划：它详细说明了发起人是否仍将控制足够数量的单元以维持董事会控制——即使在大多数建筑物的单元之后已出售给自住者。
- 保留太多公寓的所有权：虽然能够购买赞助单位对个人来说可能是一件好事，但对于所有建筑物的房主来说，总体而言可能就不那么重要了。
一个关键影响是融资：如果出租和赞助商拥有的公寓多于自住公寓，这可能会使单元业主的融资和再融资变得困难。
如前所述，贷方更喜欢在至少 50% 的单元为购房者拥有的建筑物中批准融资。
通常，银行会要求这个数字更高。
与研究合作公寓或公寓的情况一样，调查开发商的声誉和跟踪记录，包括该赞助商创建的开发项目。
如果租房者太多，就会给业主带来麻烦。
在您认真考虑从赞助商处购买之前，请仔细考虑每一个细节，并尽可能多地找到有关开发商的信息。
像往常一样，Damalion 专家帮助计划在纽约购买公寓的外国投资者。
