Un sponsor est plus communément connu à New York sous un autre terme, le promoteur immobilier.
Pour faire simple, un promoteur est le détenteur initial des parts invendues ou des unités de copropriété dans un immeuble situé aux États-Unis.
Dans certains cas, le promoteur est un conglomérat d’entités qui ont uni leurs forces sous l’égide d’une SARL (société à responsabilité limitée ) pour ce projet de développement immobilier particulier.
Une unité de sponsorunité de parrainage
Les unités de sponsors (ou encore unités parrainées) sont des appartements dans une coopérative où le promoteur immobilier ou l’immeuble possède les parts invendues attribuées à l’unité.
L’attrait de ces unités de sponsor est qu’il n’est pas nécessaire de se conformer aux règlements de la coopérative, tels que l’approbation du conseil d’administration ou le droit de premier refus.
Toutefois, les avantages ont aussi des inconvénients : certains aspects négatifs potentiels peuvent être un prix et des frais de clôture plus élevés pour les logements neufs ou le fait de devoir dépenser beaucoup pour des rénovations.
Les avantages et les inconvénients de l’achat de logements auprès d’un promoteur sont décrits ci-dessous.
Avantages de l’achat auprès d’un sponsor
Les plus grands avantages de l’achat d’une unité de parrainage à NYC sont l’intimité et la commodité.
- Éviter l’approbation du conseil d’administration: comme vous traitez directement avec le promoteur, l’achat de logements appartenant à un sponsor permet aux acheteurs d’éviter l’examen du dossier financier et le processus d’entretien du conseil d’administration.
Cependant, dans certains cas, les acheteurs devront payer une prime pour ces unités en raison de cette voie privilégiée qui permet de contourner l’approbation du conseil.
- Moins cher: lorsque l’unité de parrainage n’a pas été rénovée, certains appartements de parrainage seront moins chers que les unités de revente dans l’immeuble faisant la vente “en l’état”.
- Un financement plus facile: Parfois, les promoteurs peuvent être plus souples quant au profil de l’acheteur, ce qui facilite l’achat d’un logement pour les particuliers.
L’absence d’examen par le conseil d’administration rend également ce processus plus facile et peut potentiellement accélérer la clôture.
Toutefois, les prêteurs sont plus enclins à approuver un prêt hypothécaire d’acheteur dans un immeuble où la majorité des unités ne sont pas occupées par un propriétaire ou des locations dont au moins la moitié des unités sont occupées par un propriétaire.
- Détails de la construction d’origine: en général, les unités appartenant au promoteur peuvent encore avoir les détails de la construction d’origine qui ont été vidés lors de rénovations au cours d’une succession de propriétaires différents dans les autres unités d’un immeuble.
Inconvénients de l’achat auprès d’un sponsor
L’achat d’une unité sponsorisé/de parrainage ne présente que quelques inconvénients, dont voici quelques exemples à prendre en considération.
- Rénovation potentielle: les unités de sponsor sont parfois “en l’état”, ce qui est excellent pour le prix d’achat global. Toutefois, cela peut être suivi de rénovations importantes et coûteuses.
- Prix plus élevé:
Sur Coût unitaire – le coût des unités de parrainage est potentiellement plus élevé en raison des avantages significatifs qui peuvent découler de l’achat direct auprès du promoteur dans un immeuble nouvellement construit.
En ce qui concerne les droits de mutation, les acheteurs paient parfois une prime pour les unités de sponsors – une sorte de contrepartie pour la possibilité de contourner le contrôle et l’examen traditionnels du conseil d’administration.
Ajoutez à cela une autre dépense : la taxe de transfert des logements que les promoteurs demandent souvent aux propriétaires de payer. La taxe de transfert est la taxe payée pour transférer le titre et la propriété d’une maison du vendeur à l’acheteur.
Cette taxe de transfert augmentera les frais de clôture.
Toutefois, en fin de compte, lorsqu’un acheteur achète une maison, il fait partie du groupe de propriétaires de l’immeuble et doit se conformer aux règlements et règles de l’immeuble.
Les différents cas où un sponsor peut avoir un effet négatif sur une coopérative/copropriété ou un condominium
Même si vous n’achetez pas une unité de sponsor, la présence d’un sponsor dans un bâtiment peut avoir un impact sur la valeur et, dans certains cas, sur votre capacité à financer votre achat.
- Contrôle du conseil d’administration: lorsqu’un promoteur conserve le contrôle du conseil d’administration à long terme, ou indéfiniment, cela peut créer un problème lorsque le promoteur s’oppose aux propriétaires de l’immeuble sur des questions importantes comme les rénovations ou l’affectation du budget de fonctionnement.
Comme pour les achats de nouvelles constructions, la réponse à ce type de scénario se trouve dans le plan d’offre : il précise si le promoteur conservera ou non le contrôle d’un nombre suffisant d’unités pour maintenir le contrôle du conseil d’administration, même lorsque la plupart des unités de l’immeuble auront été vendues à des propriétaires occupants.
- Conserver la propriété d’un trop grand nombre d’appartements: si la possibilité d’acheter un logement sponsorisé peut être une aubaine pour un seul individu, elle peut l’être moins, collectivement, pour tous les propriétaires de l’immeuble.
Un impact clé est le financement : s’il y a plus de locations et d’appartements appartenant à des sponsors que d’appartements occupés par leur propriétaire, cela peut rendre le financement et le refinancement difficiles pour les propriétaires de logements.
Comme nous l’avons déjà mentionné, les prêteurs préfèrent approuver le financement dans les immeubles où au moins 50 % des unités sont détenues par des propriétaires.
Souvent, les banques exigent que ce chiffre soit encore plus élevé.
Comme c’est généralement le cas lors de la recherche d’une coopérative ou d’un condominium, étudiez la réputation et les antécédents du promoteur, y compris les développements créés par ce dernier.
S’il y avait trop de locataires, cela devenait problématique pour les propriétaires.
Avant d’envisager sérieusement d’acheter auprès d’un promoteur, réfléchissez aux moindres détails et trouvez le plus d’informations possible sur le promoteur.
Comme d’habitude, l’expert Damalion aide les investisseurs étrangers qui envisagent d’acheter un appartement à New York.
