Lo sponsor è più comunemente conosciuto a New York con un altro termine, quello di promotore immobiliare.
In parole povere, uno sponsor è il detentore originario delle azioni invendute o delle unità condominiali di un edificio situato negli Stati Uniti.
Uno sponsor o sviluppatore può essere o meno una sola persona; in alcuni casi, lo sponsor è un conglomerato di entità che hanno unito le forze sotto l’ombrello di una LLC (Limited Liability Company) per quel particolare progetto di sviluppo immobiliare.
Un’unità di New York unità sponsor
Le unità sponsorizzate sono appartamenti di una cooperativa in cui il promotore immobiliare o l’edificio possiede le quote invendute assegnate all’unità.
L’attrattiva di queste unità sponsor è che non è necessario rispettare il regolamento della cooperativa, come l’approvazione del consiglio di amministrazione o il diritto di prelazione, e gli altri vantaggi dell’acquisto diretto da uno sponsor possono essere un costo inferiore o un’unità nuova di zecca mai abitata.
Tuttavia, gli aspetti positivi comportano anche degli svantaggi: alcuni potenziali aspetti negativi possono essere il prezzo più alto e i costi di chiusura delle unità nuove o la necessità di spendere molto per le ristrutturazioni.
Di seguito sono illustrati alcuni vantaggi e svantaggi dell’acquisto di unità da uno sponsor/sviluppatore.
Vantaggi Acquistare da uno sponsor
I maggiori vantaggi dell’acquisto di un’unità sponsor a NYC sono la privacy e la convenienza.
- Non è necessaria l’approvazione del consiglio: poiché si tratta direttamente con lo sviluppatore, l’acquisto di unità di proprietà dello sponsor consente agli acquirenti di evitare la revisione del pacchetto finanziario e il processo di intervista del consiglio.
Anche se, in alcuni casi, gli acquirenti dovranno pagare un premio per queste unità a causa di questa pista interna che può aiutare a bypassare l’approvazione del consiglio.
- Meno costoso: quando l’unità sponsor non è stata ristrutturata, alcuni appartamenti sponsor saranno meno costosi delle unità in vendita nell’edificio che effettuano la vendita “così com’è”.
- Finanziamento più facile: A volte gli sponsor possono essere più flessibili sul profilo dell’acquirente, rendendo più facile l’acquisto di un’unità.
L’assenza di un esame da parte del consiglio di amministrazione rende questo processo più semplice e può potenzialmente accelerare la chiusura.
Tuttavia, gli istituti di credito sono più propensi ad approvare un mutuo per acquirenti in un edificio in cui la maggior parte delle unità non è di proprietà del proprietario o in cui almeno la metà delle unità è occupata dal proprietario.
- Dettagli costruttivi originali: di solito, le unità di proprietà di uno sponsor possono ancora avere i dettagli costruttivi originali che sono stati sventrati durante le ristrutturazioni nel corso di una successione di proprietari diversi nelle altre unità dell’edificio.
Svantaggios di acquistare da uno sponsor
Gli svantaggi dell’acquisto di un’unità sponsor sono pochi e di seguito ne riportiamo alcuni da considerare.
- Potenziale ristrutturazione: a volte le unità sponsor sono “così come sono”, il che è ottimo per il prezzo di acquisto complessivo. Tuttavia, questo può essere seguito da ristrutturazioni estese e costose.
- Prezzo più alto:
Costo unitario: il costo delle unità sponsor è potenzialmente più elevato, in considerazione dei notevoli vantaggi che possono derivare dall’acquisto direttamente dal costruttore in un edificio di nuova costruzione.
Per quanto riguarda la tassa di trasferimento, gli acquirenti a volte pagano un premio per le unità degli sponsor, una sorta di contropartita per la possibilità di eludere il tradizionale controllo del consiglio di amministrazione.
A ciò si aggiunge un’altra spesa: l’imposta di trasferimento delle unità immobiliari che i costruttori spesso chiedono ai proprietari di casa di pagare. L’imposta di trasferimento è l’imposta pagata per trasferire il titolo e la proprietà di una casa dal venditore all’acquirente.
Questa imposta sul trasferimento aumenterà i costi di chiusura.
Tuttavia, in fin dei conti, quando un acquirente acquista una casa, entra a far parte dell’insieme dei proprietari dell’edificio e deve rispettare il regolamento dell’edificio.
I modi in cui uno sponsor può influire negativamente su una cooperativa o un condominio
Anche se non state acquistando un’unità sponsorizzata, la presenza di uno sponsor in un edificio può influire sul valore e, in alcuni casi, sulla possibilità di finanziare l’acquisto.
- Controllo del consiglio di amministrazione: quando un promotore mantiene il controllo del consiglio di amministrazione a lungo termine, o a tempo indeterminato, questo può creare un problema quando lo sponsor si scontra con i proprietari dell’edificio su questioni importanti come le ristrutturazioni o la destinazione del budget operativo.
Come per gli acquisti di nuove costruzioni, le risposte a scenari come questo si trovano nel piano d’offerta: esso specifica se lo sponsor manterrà o meno il controllo di un numero significativo di unità per mantenere il controllo del consiglio di amministrazione, anche dopo che la maggior parte delle unità dell’edificio sarà stata venduta ai proprietari-occupanti.
- Mantenere la proprietà di troppi appartamenti: se la possibilità di acquistare un’unità sponsor può essere un vantaggio per un singolo individuo, può esserlo meno, a livello collettivo, per tutti i proprietari dell’edificio.
Un impatto chiave è il finanziamento: se ci sono più affitti e appartamenti di proprietà di sponsor rispetto a quelli occupati dai proprietari, questo può rendere difficile il finanziamento e il rifinanziamento per i proprietari delle unità.
Come già detto, gli istituti di credito preferiscono approvare finanziamenti in edifici in cui almeno il 50% delle unità è di proprietà dell’acquirente.
Spesso le banche richiedono un numero ancora più alto.
Come in genere accade quando si fa una ricerca su una coop o su un condominio, è bene indagare sulla reputazione e sul curriculum dello sviluppatore, compresi gli sviluppi creati da tale sponsor.
Se ci sono troppi affittuari, diventa problematico per i proprietari.
Prima di prendere seriamente in considerazione l’acquisto da uno sponsor, riflettete su ogni minimo dettaglio e cercate quante più informazioni possibili sullo sviluppatore.
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