Sponsori tunnetaan New Yorkissa yleisemmin toisella termillä, joka on kiinteistökehittäjä.
Yksinkertaisesti sanottuna sponsori on Yhdysvalloissa sijaitsevan rakennuksen myymättömien osakkeiden tai asunto-osakkeiden alkuperäinen omistaja.
Sponsori tai rakennuttaja voi olla yksi henkilö, mutta ei aina, ja joissakin tapauksissa sponsori on joukko yhteisöjä, jotka ovat yhdistäneet voimansa LLC:n (osakeyhtiö ) sateenvarjon alla kyseistä kiinteistökehityshanketta varten.
New Yorkin sponsoriyksikkö
Sponsoriyksiköt ovat asuntoja osuuskunnassa, jossa kiinteistökehittäjä tai rakennusyhtiö omistaa yksikölle myönnetyt myymättömät osuudet.
Näiden sponsoriyksiköiden vetovoima on se, että ei tarvitse noudattaa osuuskunnan sääntöjä, kuten hallituksen hyväksyntää tai etuosto-oikeutta, ja muita etuja, joita ostamalla suoraan sponsorilta, voivat olla alhaisemmat kustannukset tai upouusi, koskaan asumaton yksikkö.
Hyviin asioihin liittyy kuitenkin myös haittoja: joitakin mahdollisia kielteisiä seikkoja voivat olla korkeampi hintalappu ja uusien yksiköiden sulkemiskustannukset tai se, että joudut käyttämään paljon rahaa remonttiin.
Seuraavassa esitetään joitakin etuja ja haittoja, jotka liittyvät yksiköiden ostamiseen sponsorilta/kehittäjältä.
Edut Sponsorilta ostaminen
Suurimmat edut sponsoriyksikön ostamisessa NYC:stä ovat yksityisyys ja mukavuus.
- Hallituksen hyväksynnän ohittaminen: koska olet tekemisissä suoraan rakennuttajan kanssa, sponsorin omistamien yksiköiden ostaminen antaa ostajille mahdollisuuden ohittaa hallituksen suorittama rahoituspaketin tarkastus- ja haastatteluprosessi.
Tosin joissakin tapauksissa ostajat joutuvat maksamaan tällaisista yksiköistä lisämaksun, koska tämä sisäpiiri voi auttaa ohittamaan hallituksen hyväksynnän.
- Halvempi hinta: kun sponsoriyksikköä ei ole kunnostettu, jotkut sponsoriasunnot ovat halvempia kuin jälleenmyyntiyksiköt rakennuksessa, joka myydään “sellaisenaan”.
- Helpompi rahoitus: Joskus sponsorit voivat olla joustavampia ostajan profiilin suhteen, mikä helpottaa yksilöiden ostamista.
Myös lautakuntakäsittelyn puuttuminen helpottaa tätä prosessia ja voi mahdollisesti nopeuttaa kaupantekoa.
Lainanantajat ovat kuitenkin taipuvaisempia hyväksymään ostajan asuntolainan rakennuksessa, jossa suurin osa yksiköistä ei ole sponsorin omistuksessa tai vuokra-asuntoja, joissa vähintään puolet yksiköistä on omistajan käytössä.
- Alkuperäiset rakennustekniset yksityiskohdat: Yleensä sponsorin omistamissa yksiköissä saattaa olla vielä alkuperäisiä rakennusteknisiä yksityiskohtia, jotka on poistettu rakennuksen muiden yksiköiden peruskorjauksissa eri omistajien vaihtuessa.
Haittas Sponsorilta ostamisesta
Sponsoriyksikön hankkimiseen liittyy vain muutamia haittoja, joista alla on lueteltu muutamia, jotka on syytä ottaa huomioon.
- Mahdollinen kunnostus: joskus sponsoriyksiköt ovat “sellaisenaan”, mikä on hyvä asia kokonaisostohinnan kannalta. Tätä voivat kuitenkin seurata laajat ja kalliit korjaukset.
- Korkeampi hintalappu:
Yksikkökohtaiset kustannukset – sponsoriyksiköiden kustannukset voivat olla korkeammat, koska vastarakennetun rakennuksen ostaminen suoraan rakennuttajalta voi tuoda merkittäviä etuja.
Varainsiirtovero – ostajat maksavat joskus palkkion sponsoriyksiköistä – eräänlaisena vastineena mahdollisuudesta kiertää perinteinen hallituksen tarkastus ja valvonta.
Lisäksi on vielä yksi kustannus: yksiköiden varainsiirtovero, jonka rakennuttajat usein vaativat asunnon omistajia maksamaan. Varainsiirtovero on vero, joka maksetaan asunnon omistusoikeuden ja omistusoikeuden siirtämisestä myyjältä ostajalle.
Tämä varainsiirtovero lisää sulkemiskustannuksia.
Kun ostaja ostaa asunnon, hänestä tulee kuitenkin loppujen lopuksi osa rakennuksen suurempaa omistajakuntaa, ja hänen on noudatettava rakennuksen sääntöjä ja määräyksiä.
Tavat, joilla sponsori voi vaikuttaa kielteisesti Co-op- tai Condo-kiinteistöön.
Vaikka et olisikaan ostamassa sponsoriyksikköä, sponsorin läsnäolo rakennuksessa voi vaikuttaa rakennuksen arvoon ja joissakin tapauksissa jopa mahdollisuuksiisi rahoittaa ostosi.
- Hallituksen määräysvalta: Kun rakennuttaja säilyttää hallituksen määräysvallan pitkällä aikavälillä tai määräämättömäksi ajaksi, tämä voi aiheuttaa ongelmia, kun rahoittaja ja rakennuksen omistajat kiistelevät tärkeistä asioista, kuten kunnostuksista tai siitä, mihin käyttötalousmäärärahat kohdennetaan.
Vastaukset tämänkaltaisiin skenaarioihin löytyvät uudisrakentamisen ostojen tapaan tarjoussuunnitelmasta: siinä kerrotaan yksityiskohtaisesti, säilyttääkö rahoittaja edelleen määräysvallan riittävän suuressa määrässä yksiköitä säilyttääkseen hallituksen määräysvallan myös sen jälkeen, kun suurin osa rakennuksen yksiköistä on myyty omistusasujille.
- Liian monen asunnon omistuksen säilyttäminen: Vaikka mahdollisuus ostaa sponsoriyksikkö voi olla yksittäiselle henkilölle etu, se voi olla vähemmän etu kaikille rakennuksen asunnonomistajille.
Keskeinen vaikutus on rahoitus: jos vuokra-asuntoja ja sponsoreiden omistamia asuntoja on enemmän kuin omistusasuntoja, tämä voi vaikeuttaa yksiköiden omistajien rahoitusta ja jälleenrahoitusta.
Kuten edellä mainittiin, lainanantajat hyväksyvät mieluiten rahoituksen rakennuksiin, joissa vähintään 50 prosenttia yksiköistä on asunnonostajan omistuksessa.
Usein pankit vaativat, että tämän luvun on oltava vieläkin korkeampi.
Kuten yleensä, kun tutkitaan asunto-osakeyhtiötä tai -asuntoa, kannattaa tutkia rakennuttajan maine ja saavutukset, mukaan lukien kyseisen sponsorin luomat kehityskohteet.
Jos vuokralaisia oli liikaa, omistajille tuli ongelmia.
Ennen kuin harkitset vakavasti ostamista sponsorilta, mieti jokaista yksityiskohtaa ja etsi niin paljon tietoa kuin voit löytää rakennuttajasta.
Kuten tavallista, Damalionin asiantuntija auttaa ulkomaisia sijoittajia, jotka aikovat ostaa asunnon New Yorkista.
