Sponsorul este cunoscut în New York sub un alt termen, cel de dezvoltator imobiliar.
Mai simplu spus, un sponsor este deținătorul inițial al acțiunilor nevândute sau al unităților de condominiu dintr-o clădire situată în SUA.
Un sponsor sau dezvoltator poate fi sau nu o singură persoană, iar în unele cazuri, sponsorul este un conglomerat de entități care și-au unit forțele sub umbrela unei SRL (societate cu răspundere limitată ) pentru un anumit proiect de dezvoltare imobiliară.
Un New York unitate de sponsorizare
Unitățile de sponsorizare sunt apartamentele dintr-o cooperativă în care dezvoltatorul imobiliar sau clădirea deține acțiunile nevândute alocate unității.
Atracția acestor unități sponsorizate este că nu este nevoie să se respecte regulamentele cooperativelor, cum ar fi aprobarea consiliului de administrație sau dreptul de preemțiune, iar alte avantaje ale cumpărării direct de la un sponsor pot fi un cost mai mic sau o unitate nou-nouță care nu a fost niciodată locuită.
Cu toate acestea, lucrurile bune vin și cu dezavantaje: unele dintre potențialele aspecte negative pot fi prețul mai mare și costurile de închidere la unitățile noi sau faptul că trebuie să cheltuiți mult pentru renovări.
Mai jos sunt prezentate câteva dintre avantajele și dezavantajele cumpărării de unități de la un sponsor/dezvoltator.
Beneficii de a cumpăra de la un sponsor
Cele mai mari avantaje ale achiziționării unei unități de sponsorizare în New York sunt intimitatea și confortul.
- Omiterea aprobării consiliului de administrație: deoarece tratați direct cu dezvoltatorul, achiziționarea de unități deținute de sponsor permite cumpărătorilor să ocolească procesul de examinare a pachetului financiar și de interviu al consiliului.
Cu toate că, în unele cazuri, cumpărătorii vor trebui să plătească o primă pentru astfel de unități din cauza acestei căi de acces care poate ajuta la evitarea aprobării consiliului.
- Mai puțin costisitoare: în cazul în care unitatea sponsorizată nu a fost renovată, unele apartamente sponsorizate vor fi mai puțin costisitoare decât unitățile de revânzare din clădirea în care se face vânzarea “ca atare”.
- Finanțare mai ușoară: Uneori, sponsorii pot fi mai flexibili în ceea ce privește profilul cumpărătorului, facilitând astfel achiziționarea unei unități.
De asemenea, lipsa verificărilor din partea consiliului de administrație facilitează acest proces și poate accelera încheierea contractului.
Cu toate acestea, creditorii sunt mai înclinați să aprobe un credit ipotecar pentru cumpărători într-o clădire în care majoritatea unităților nu sunt deținute de proprietari sau în care cel puțin jumătate din unități sunt ocupate de proprietari.
- Detaliile originale ale construcției: de obicei, unitățile deținute de un sponsor pot avea încă detaliile originale ale construcției, care au fost distruse în timpul unor renovări efectuate în urma unei succesiuni de proprietari diferiți în celelalte unități ale clădirii.
Dezavantajs de a cumpăra de la un sponsor
Există doar câteva dezavantaje ale achiziționării unei unități de sponsorizare, iar mai jos sunt prezentate câteva dintre ele de luat în considerare.
- Potențial de renovare: uneori, unitățile sponsorizate sunt “așa cum sunt”, ceea ce este excelent pentru prețul total de achiziție. Totuși, acest lucru poate fi urmat de renovări ample și costisitoare.
- Etichetă de preț mai mare:
Costul unitar – costul unităților de sponsorizare este potențial mai ridicat, având în vedere beneficiile semnificative care pot fi obținute prin achiziționarea direct de la dezvoltator într-o clădire nou construită.
În ceea ce privește taxa de transfer – cumpărătorii plătesc uneori o primă pentru unitățile de sponsorizare – un fel de quid-pro-quo pentru capacitatea de a ocoli verificarea și controlul tradițional al consiliului de administrație.
La acestea se adaugă o altă cheltuială: taxa de transfer pentru unitățile pe care dezvoltatorii le cer adesea proprietarilor de locuințe să o plătească. Impozitul de transfer este taxa plătită pentru transferul titlului și al proprietății unei locuințe de la vânzător la cumpărător.
Această taxă de transfer va crește costurile de încheiere.
Cu toate acestea, la sfârșitul zilei, atunci când un cumpărător achiziționează o locuință, el sau ea face parte din grupul mai mare de proprietari ai clădirii și trebuie să respecte regulamentele și normele clădirii.
Modurile în care un sponsor poate afecta negativ o cooperativă sau un condominiu
Chiar dacă nu cumpărați o unitate sponsorizată, prezența unui sponsor într-o clădire poate avea un impact asupra valorii și, în unele cazuri, asupra capacității dumneavoastră de a vă finanța achiziția.
- Controlul consiliului de administrație: atunci când un dezvoltator menține controlul consiliului de administrație pe termen lung sau pe termen nelimitat, acest lucru poate crea o problemă atunci când sponsorul intră în conflict cu proprietarii clădirii cu privire la probleme majore, cum ar fi renovările sau la alocarea bugetului de funcționare.
La fel ca în cazul achizițiilor de construcții noi, răspunsurile la astfel de scenarii se află în planul de ofertă: acesta detaliază dacă sponsorul va păstra sau nu controlul asupra unui număr suficient de mare de unități pentru a menține controlul consiliului de administrație – chiar și după ce majoritatea unităților din clădire au fost vândute proprietarilor-ocupanți.
- Păstrarea proprietății asupra unui număr prea mare de apartamente: deși posibilitatea de a achiziționa o unitate de sponsorizare poate fi un avantaj pentru o persoană, acest lucru poate fi mai puțin important, în mod colectiv, pentru toți proprietarii de locuințe din clădire.
Un impact cheie este finanțarea: dacă există mai multe chirii și apartamente deținute de sponsori decât apartamente ocupate de proprietari, acest lucru poate îngreuna finanțarea și refinanțarea pentru proprietarii de unități.
După cum am menționat anterior, creditorii preferă să aprobe finanțări în clădiri în care cel puțin 50% din unități sunt deținute de cumpărători.
De multe ori, băncile vor cere ca acest număr să fie chiar mai mare.
Așa cum se întâmplă în general atunci când vă interesați de o cooperativă sau de un apartament, investigați reputația și istoricul dezvoltatorului, inclusiv proiectele create de sponsorul respectiv.
Dacă existau prea mulți chiriași, devenea problematic pentru proprietari.
Înainte de a vă gândi serios să cumpărați de la un sponsor, gândiți-vă la fiecare detaliu și găsiți cât mai multe informații despre dezvoltator.
Ca de obicei, expertul Damalion ajută investitorii străini care intenționează să cumpere un apartament în New York.
