Ņujorkā sponsoru biežāk dēvē ar citu terminu – nekustamā īpašuma attīstītājs.
Vienkāršāk sakot, sponsors ir ASV esošas ēkas nepārdoto akciju vai dzīvokļu īpašumu sākotnējais īpašnieks.
Sponsors vai attīstītājs var būt vai nebūt viena persona, un dažos gadījumos sponsors ir uzņēmumu konglomerāts, kas ir apvienojis spēkus LLC (sabiedrības ar ierobežotu atbildību ) paspārnē konkrētā nekustamā īpašuma attīstības projekta īstenošanai.
Ņujorka sponsora vienība
Sponsoru vienības ir dzīvokļi kooperatīvajā mājā, kur nekustamā īpašuma attīstītāja vai ēkas īpašumā ir šai vienībai piešķirtās nepārdotās daļas.
Šo sponsora vienību pievilcība ir tāda, ka nav nepieciešams ievērot kooperatīva statūtus, piemēram, valdes apstiprinājumu vai pirmpirkuma tiesības, un citas priekšrocības, pērkot tieši no sponsora, var būt zemākas izmaksas vai pavisam jauna, nekad nedzīvota vienība.
Tomēr labās lietas ir saistītas arī ar trūkumiem: daži iespējamie negatīvie aspekti var būt augstāka cena un slēgšanas izmaksas par pavisam jaunām vienībām vai nepieciešamība tērēt daudz līdzekļu renovācijai.
Turpmāk ir izklāstītas dažas priekšrocības un trūkumi, kas saistīti ar vienību pirkšanu no sponsora/izstrādātāja.
Ieguvumi Pirkšana no sponsora
Lielākās priekšrocības, iegādājoties sponsora vienību Ņujorkā, ir privātums un ērtības.
- Valdes apstiprinājuma izlaišana: tā kā jūs sadarbojaties tieši ar attīstītāju, sponsoram piederošu vienību iegāde ļauj pircējiem apiet valdes finanšu paketes izskatīšanas un intervijas procesu.
Lai gan dažos gadījumos pircējiem par šādām vienībām būs jāmaksā prēmija, jo šis iekšējais ceļš var palīdzēt apiet valdes apstiprinājumu.
- Zemāka cena: ja sponsorētā vienība nav renovēta, daži sponsorētie dzīvokļi būs lētāki nekā tālākpārdošanas vienības ēkā, kas tiek pārdotas “kā ir”.
- Vieglāka finansēšana: Dažreiz sponsori var būt elastīgāki attiecībā uz pircēja profilu, tādējādi atvieglojot privātpersonām vienības iegādi.
Valdes pārbaudes trūkums arī atvieglo šo procesu un, iespējams, var paātrināt slēgšanu.
Tomēr aizdevēji ir vairāk tendēti apstiprināt pircēja hipotēku ēkā, kurā lielākā daļa dzīvokļu nav īpašniekam piederoši vai tiek izīrēti, un vismaz puse no tiem ir īpašniekam piederoši.
- Sākotnējās konstrukcijas detaļas: parasti sponsoram piederošajās vienībās joprojām var būt saglabājušās sākotnējās konstrukcijas detaļas, kas tika izjauktas remontdarbu laikā, kad ēkas citās vienībās nomainījās dažādi īpašnieki.
Trūkumis Pirkšana no sponsora
Ir tikai daži trūkumi, kas saistīti ar sponsora vienības iegādi, un daži no tiem ir izklāstīti zemāk.
- Iespējamā renovācija: dažkārt sponsoru vienības ir “tādas, kādas ir”, un tas ir lieliski attiecībā uz kopējo pirkuma cenu. Tomēr pēc tam var sekot vērienīgi un dārgi remontdarbi.
- Augstāka cena:
Vienības izmaksas – sponsoru vienību izmaksas ir potenciāli augstākas, ņemot vērā ievērojamās priekšrocības, ko var sniegt iegāde tieši no attīstītāja jaunuzceltā ēkā.
Par nodošanas nodokli – pircēji dažkārt maksā prēmiju par sponsora vienībām – sava veida quid-pro-quo par iespēju apiet tradicionālo valdes pārbaudi un kontroli.
Papildus tam ir vēl citi izdevumi: nodošanas nodoklis par vienībām, ko attīstītāji bieži vien pieprasa maksāt mājokļu īpašniekiem. Nodokļa īpašumtiesību nodošanas nodoklis ir nodoklis, kas tiek maksāts, lai nodotu īpašumtiesības uz mājokli no pārdevēja pircējam.
Šis nodošanas nodoklis palielinās slēgšanas izmaksas.
Tomēr galu galā, kad pircējs iegādājas mājokli, viņš vai viņa kļūst par daļu no ēkas īpašnieku kopuma un viņam vai viņai ir jāievēro ēkas statūti un noteikumi.
Veidi, kā sponsors var negatīvi ietekmēt kooperatīvu vai dzīvokļu īpašumu
Pat ja jūs nepērkat sponsora vienību, sponsora klātbūtne ēkā var ietekmēt tās vērtību un dažos gadījumos pat jūsu iespējas finansēt pirkumu.
- Valdes kontrole: ja attīstītājs saglabā valdes kontroli ilgtermiņā vai uz nenoteiktu laiku, tas var radīt problēmas, kad sponsors sastrīdas ar ēkas īpašniekiem par svarīgiem jautājumiem, piemēram, renovāciju vai par to, kam piešķirt darbības budžetu.
Līdzīgi kā jaunbūvju iegādes gadījumā, atbildes uz šādiem scenārijiem ir meklējamas piedāvājuma plānā: tajā ir detalizēti aprakstīts, vai sponsors joprojām saglabās kontroli pār ievērojamu vienību skaitu, lai saglabātu valdes kontroli – pat pēc tam, kad lielākā daļa ēkas vienību būs pārdotas īpašniekiem-īrniekiem.
- Pārāk daudzu dzīvokļu īpašumtiesību saglabāšana: lai gan iespēja iegādāties sponsora vienību var būt ieguvums atsevišķam indivīdam, tas var būt mazāk izdevīgi visiem ēkas dzīvokļu īpašniekiem kopumā.
Būtiska ietekme ir finansējumam: ja ir vairāk īres un sponsoriem piederošu dzīvokļu nekā īpašniekiem piederošu dzīvokļu, tas var apgrūtināt finansēšanu un refinansēšanu dzīvokļu īpašniekiem.
Kā jau minēts iepriekš, aizdevēji dod priekšroku finansējuma apstiprināšanai ēkās, kurās vismaz 50 % dzīvokļu pieder mājokļa pircējam.
Bieži vien bankas pieprasa, lai šis skaitlis būtu vēl lielāks.
Tāpat kā parasti, pētot kooperatīvu vai dzīvokļu īpašumu, izpētiet attīstītāja reputāciju un līdzšinējo darbību, tostarp šī sponsora radītos projektus.
Ja īrnieku ir pārāk daudz, īpašniekiem rodas problēmas.
Pirms nopietni apsverat iespēju iegādāties no sponsora, pārdomājiet katru sīkumu un atrodiet pēc iespējas vairāk informācijas par izstrādātāju.
Kā ierasts, Damalion eksperts palīdz ārvalstu investoriem, kuri plāno iegādāties dzīvokli Ņujorkā.
