Een sponsor is in New York beter bekend onder een andere term, de projectontwikkelaar.
Eenvoudig gezegd is een sponsor de oorspronkelijke houder van de onverkochte aandelen of de condo units in een gebouw in de VS.
Een sponsor of ontwikkelaar kan al dan niet één persoon zijn en in sommige gevallen is de sponsor een conglomeraat van entiteiten die hun krachten hebben gebundeld onder de paraplu van een LLC (Limited Liability Company) voor dat bepaalde onroerend goed ontwikkelingsproject.
Een New York sponsor eenheid
Sponsoreenheden zijn appartementen in een coöperatie waar de projectontwikkelaar of het gebouw eigenaar is van de onverkochte aandelen die aan de eenheid zijn toegewezen.
De aantrekkingskracht van deze sponsor units is dat er geen noodzaak is om te voldoen aan co-op statuten, zoals goedkeuring van de raad van bestuur of het recht van eerste weigering en andere voordelen van het kopen van rechtstreeks van een sponsor kunnen lagere kosten zijn, of een gloednieuwe nooit-bewoonde eenheid.
De goede dingen komen echter ook met nadelen: sommige potentiële negatieve aspecten kunnen een hoger prijskaartje en hogere afsluitkosten zijn op gloednieuwe eenheden of veel moeten uitgeven aan renovaties.
Hieronder volgen enkele van de voor- en nadelen van het kopen van eenheden van een sponsor/ontwikkelaar.
Voordelen van het kopen van een sponsor
De grootste voordelen van het kopen van een sponsor unit in NYC zijn privacy en gemak.
- Overslaan van goedkeuring van de raad van bestuur: omdat u rechtstreeks met de ontwikkelaar te maken heeft, kunnen kopers bij aankoop van units die eigendom zijn van de sponsor, de beoordeling van het financiële pakket en het interviewproces van de raad van bestuur omzeilen.
Hoewel, in sommige gevallen, zullen kopers een premie moeten betalen voor dergelijke eenheden vanwege deze binnenweg die kan helpen goedkeuring van de raad van bestuur te omzeilen.
- Minder duur: als de sponsorwoning niet is opgeknapt, zijn sommige sponsorappartementen minder duur dan wederverkoopeenheden in het gebouw die “in de huidige staat” worden verkocht.
- Gemakkelijkere financiering: Soms kunnen sponsors flexibeler zijn met het profiel van een koper, waardoor het voor individuen gemakkelijker wordt een eenheid te kopen.
Het feit dat de raad van bestuur niet wordt doorgelicht, maakt dit proces ook gemakkelijker en kan de afsluiting bespoedigen.
Kredietverstrekkers zijn echter eerder geneigd een hypotheek voor kopers goed te keuren in een gebouw waar de meerderheid van de eenheden niet in handen is van de sponsor of wordt verhuurd en ten minste de helft van de eenheden wordt bewoond door de eigenaar.
- Oorspronkelijke constructiedetails: meestal hebben eenheden die eigendom zijn van de sponsor nog de oorspronkelijke constructiedetails die werden verwijderd bij renovaties in de loop van een opeenvolging van verschillende eigenaars in de andere eenheden van het gebouw.
Nadeels van het kopen van een sponsor
Er zijn slechts enkele nadelen verbonden aan de aankoop van een sponsoreenheid, waarvan u er hieronder enkele kunt noemen.
- Potentiële renovatie: soms zijn sponsor units “as is”, wat geweldig is voor de totale aankoopprijs. Dit kan echter gevolgd worden door uitgebreide en kostbare renovaties
- Hoger prijskaartje:
Kosten per eenheid – de kosten van sponsorunits zijn potentieel hoger, gezien de aanzienlijke voordelen die kunnen voortvloeien uit de rechtstreekse aankoop bij de ontwikkelaar in een nieuw gebouwd gebouw.
Wat deoverdrachtsbelasting betreft, betalen kopers soms een premie voor sponsorunits – een soort quid-pro-quo voor de mogelijkheid om de traditionele doorlichting en controle van het bestuur te omzeilen.
Daar komt nog een andere kostenpost bij: overdrachtsbelasting voor eenheden die ontwikkelaars vaak aan huiseigenaren vragen te betalen. De overdrachtsbelasting is de belasting die wordt betaald om de titel en het eigendom van een huis over te dragen van de verkoper op de koper.
Deze overdrachtsbelasting zal de afsluitkosten verhogen.
Maar uiteindelijk, wanneer een koper een huis koopt, wordt hij of zij deel van de grotere eigenaarsgroep van het gebouw en moet hij of zij zich houden aan de verordeningen en regels van het gebouw.
Manieren waarop een sponsor een Co-op of Condo negatief kan beïnvloeden
Zelfs als u geen sponsorunit koopt, kan de aanwezigheid van een sponsor in een gebouw van invloed zijn op de waarde en in sommige gevallen zelfs op de mogelijkheid om uw aankoop te financieren.
- Bestuurlijke zeggenschap: wanneer een ontwikkelaar voor lange of onbepaalde tijd zeggenschap houdt over het bestuur, kan dit een probleem opleveren wanneer de sponsor de confrontatie met de eigenaars van het gebouw aangaat over belangrijke kwesties zoals renovaties of de toewijzing van het exploitatiebudget.
Net als bij nieuwbouw ligt het antwoord op dit soort scenario’s in het aanbiedingsplan: daarin wordt gedetailleerd aangegeven of de sponsor nog zeggenschap zal houden over een voldoende groot aantal eenheden om de zeggenschap van de raad van bestuur te behouden, zelfs nadat de meeste eenheden van het gebouw zijn verkocht aan eigenaar-bewoners.
- Behoud van eigendom van te veel appartementen: terwijl de mogelijkheid om een sponsoreenheid te kopen een zegen kan zijn voor een individu, kan het dat minder zijn, collectief, voor alle huiseigenaars van het gebouw.
Een belangrijk effect is de financiering: als er meer huurappartementen en appartementen in sponsorbezit zijn dan appartementen die door de eigenaar worden bewoond, kan dit financiering en herfinanciering voor eigenaars van eenheden moeilijk maken.
Zoals eerder gezegd, geven kredietverstrekkers de voorkeur aan financiering in gebouwen waar ten minste 50% van de eenheden eigendom is van de huizenkopers.
Vaak zullen banken eisen dat dit getal nog hoger is.
Zoals over het algemeen het geval is bij het onderzoeken van een coop of condo, onderzoek de reputatie en staat van dienst van de ontwikkelaar met inbegrip van de ontwikkelingen die door die sponsor.
Als er te veel huurders waren, werd het problematisch voor de eigenaars.
Voordat u serieus overweegt van een sponsor te kopen, moet u elk detail doordenken en zoveel mogelijk informatie over de ontwikkelaar vinden.
Zoals gewoonlijk helpt de Damalion-expert buitenlandse investeerders die van plan zijn een appartement in New York te kopen.
