Ein Sponsor ist in New York eher unter einem anderen Begriff bekannt, dem des Immobilienentwicklers.
Vereinfacht ausgedrückt ist ein Sponsor der ursprüngliche Inhaber der unverkauften Anteile oder der Eigentumswohnungen eines Gebäudes in den USA.
Ein Sponsor oder Bauträger kann eine Person sein, muss es aber nicht. In einigen Fällen ist der Sponsor ein Konglomerat von Unternehmen, die ihre Kräfte unter dem Dach einer LLC (Gesellschaft mit beschränkter Haftung) für dieses bestimmte Immobilienentwicklungsprojekt gebündelt haben.
Eine New Yorker Trägereinheit
Sponsoreneinheiten sind Wohnungen in einer Genossenschaft, bei denen der Bauträger oder das Gebäude Eigentümer der nicht verkauften Anteile ist, die der Einheit zugeordnet sind.
Der Reiz dieser Sponsoreneinheiten besteht darin, dass man sich nicht an die Statuten der Genossenschaft halten muss, wie z. B. die Zustimmung des Vorstands oder das Vorkaufsrecht, und andere Vorteile des direkten Kaufs von einem Sponsor können niedrigere Kosten oder eine brandneue, nie bewohnte Einheit sein.
Die guten Dinge haben jedoch auch Nachteile: Einige potenzielle negative Aspekte können höhere Preise und Abschlusskosten für brandneue Einheiten oder hohe Ausgaben für Renovierungen sein.
Im Folgenden werden einige der Vor- und Nachteile des Kaufs von Einheiten von einem Sponsor/Entwickler beschrieben.
Vorteile des Kaufs bei einem Sponsor
Die größten Vorteile beim Kauf einer Sponsor-Einheit in NYC sind Privatsphäre und Bequemlichkeit.
- Umgehung der Genehmigung durch den Vorstand: Da Sie direkt mit dem Bauträger verhandeln, können die Käufer beim Kauf von Einheiten, die sich im Besitz des Sponsors befinden, die Prüfung des Finanzpakets durch den Vorstand und das Interviewverfahren umgehen.
Allerdings müssen die Käufer in einigen Fällen einen Aufpreis für solche Einheiten zahlen, weil sie so die Genehmigung der Behörden umgehen können.
- Günstiger: Wenn die geförderte Wohnung nicht renoviert wurde, sind einige geförderte Wohnungen billiger als der Wiederverkauf in dem Gebäude, in dem der Verkauf “wie besehen” erfolgt.
- Leichtere Finanzierung: Manchmal können Sponsoren flexibler sein, was das Profil eines Käufers betrifft, was es für Einzelpersonen einfacher macht, eine Einheit zu kaufen.
Das Fehlen einer Prüfung durch den Vorstand erleichtert diesen Prozess und kann den Abschluss möglicherweise beschleunigen.
Kreditgeber sind jedoch eher geneigt, eine Käuferhypothek in einem Gebäude zu bewilligen, in dem die Mehrheit der Einheiten nicht im Besitz eines Sponsors ist oder in dem mindestens die Hälfte der Einheiten von einem Eigentümer bewohnt wird.
- Originale Baudetails: In der Regel verfügen die Einheiten, die sich im Besitz des Eigentümers befinden, noch über die ursprünglichen Baudetails, die bei Renovierungen im Laufe der Zeit von verschiedenen Eigentümern in den anderen Einheiten des Gebäudes entfernt wurden.
Nachteils des Kaufs bei einem Sponsor
Es gibt nur wenige Nachteile, die beim Kauf einer Sponsor-Einheit zu beachten sind, im Folgenden sind einige davon aufgeführt.
- Mögliche Renovierung: Manchmal sind die gesponserten Einheiten “wie sie sind”, was sich positiv auf den Gesamtkaufpreis auswirkt. Es können jedoch umfangreiche und kostspielige Renovierungsarbeiten folgen
- Höheres Preisschild:
Zu den Kostenpro Einheit: Die Kosten für Sponsoreneinheiten sind potenziell höher, da der Kauf eines neu errichteten Gebäudes direkt vom Bauträger erhebliche Vorteile mit sich bringen kann.
Zur Grunderwerbsteuer: Käufer zahlen manchmal einen Aufschlag für Sponsor-Einheiten – eine Art Gegenleistung für die Möglichkeit, die traditionelle Prüfung und Kontrolle durch die Behörden zu umgehen.
Hinzu kommt eine weitere Ausgabe: die Grunderwerbssteuer, die die Bauträger oft von den Hausbesitzern verlangen. Die Grunderwerbssteuer ist die Steuer, die für die Übertragung des Eigentums an einer Wohnung vom Verkäufer auf den Käufer gezahlt wird.
Diese Übertragungssteuer erhöht die Abschlusskosten.
Wenn ein Käufer jedoch eine Wohnung kauft, wird er oder sie Teil der größeren Eigentümergemeinschaft des Gebäudes und muss die Statuten und Regeln des Gebäudes einhalten.
Wege, wie ein Sponsor eine Co-op oder Eigentumswohnung negativ beeinflussen kann
Auch wenn Sie keine Sponsoreneinheit kaufen, kann sich die Präsenz eines Sponsors in einem Gebäude auf den Wert und in einigen Fällen sogar auf die Finanzierung Ihres Kaufs auswirken.
- Kontrolle durch den Vorstand: Wenn ein Bauträger langfristig oder auf unbestimmte Zeit die Kontrolle über den Vorstand behält, kann dies zu Problemen führen, wenn der Sponsor mit den Eigentümern des Gebäudes über wichtige Fragen wie Renovierungen oder die Verwendung des Betriebsbudgets streitet.
Ähnlich wie beim Kauf von Neubauten liegt die Antwort auf solche Szenarien im Angebotsplan: Er gibt an, ob der Sponsor weiterhin die Kontrolle über eine ausreichende Anzahl von Einheiten behält, um die Kontrolle des Verwaltungsrats aufrechtzuerhalten – auch nachdem die meisten Einheiten des Gebäudes an Eigennutzer verkauft wurden.
- Beibehaltung des Eigentums an zu vielen Wohnungen: Die Möglichkeit, eine Sponsoreneinheit zu erwerben, kann zwar für den Einzelnen ein Segen sein, für alle Hausbesitzer des Gebäudes zusammen jedoch weniger.
Eine wichtige Auswirkung ist die Finanzierung: Wenn es mehr Mietwohnungen und Wohnungen in Trägerschaft als Eigentumswohnungen gibt, kann dies die Finanzierung und Refinanzierung für Wohnungseigentümer erschweren.
Wie bereits erwähnt, bevorzugen Kreditgeber Finanzierungen in Gebäuden, in denen mindestens 50 % der Einheiten im Eigentum der Hauskäufer stehen.
Oft verlangen die Banken eine noch höhere Zahl.
Wie allgemein bei der Suche nach einer Genossenschaft oder Eigentumswohnung sollten Sie den Ruf und die Erfolgsbilanz des Bauträgers sowie die von ihm geschaffenen Projekte prüfen.
Wenn es zu viele Mieter gibt, wird es für die Eigentümer problematisch.
Bevor Sie ernsthaft in Erwägung ziehen, bei einem Sponsor zu kaufen, sollten Sie jedes Detail durchdenken und so viele Informationen wie möglich über den Bauträger einholen.
Wie üblich hilft der Damalion-Experte ausländischen Investoren, die eine Wohnung in New York kaufen wollen.
