En sponsor er mer kjent i New York under en annen betegnelse, eiendomsutvikleren .
Og for å si det enkelt, en sponsor er den opprinnelige innehaveren av de usolgte aksjene eller leilighetene i en bygning som ligger i USA .
En sponsor eller utvikler kan være én person eller ikke, og i noen tilfeller er sponsoren et konglomerat av enheter som har slått seg sammen under paraplyen til et LLC (Limited Liability Company) for det aktuelle eiendomsutviklingsprosjektet .
En sponsorenhet i New York
Sponsorenheter er leiligheter i et andelslag hvor eiendomsutvikleren eller bygget eier de usolgte aksjene som er tildelt enheten.
Appellen til disse sponsorenhetene er at det ikke er behov for å overholde samarbeidsvedtekter som styregodkjenning eller forkjøpsrett og andre fordeler ved å kjøpe direkte fra en sponsor kan være lavere kostnader, eller en helt ny aldri- levd- i enhet.
Men de gode tingene kommer også med ulemper: noen potensielle negative aspekter kan være høyere prislapp og sluttkostnader på splitter nye enheter eller å måtte bruke mye på oppussing.
Nedenfor er noen av fordelene og ulempene ved å kjøpe enheter fra en sponsor/utvikler.
Fordeler med å kjøpe fra en sponsor
De største fordelene med å kjøpe en sponsorenhet i NYC er personvern og bekvemmelighet.
- Godkjenning fra styret : Fordi du har å gjøre direkte med utvikleren, gjør kjøp av sponsor-eide enheter det mulig for kjøpere å omgå styrets økonomiske pakkegjennomgang og intervjuprosess.
Selv om kjøpere i noen tilfeller må betale en premie for slike enheter på grunn av dette innvendige sporet som kan bidra til å omgå styrets godkjenning.
- Billigere : Når sponsorenheten ikke har blitt pusset opp, vil noen sponsorleiligheter være rimeligere enn videresalgsenheter i bygningen som gjør salget «som det er».
- Enklere finansiering : Noen ganger kan sponsorer være mer fleksible når det gjelder en kjøpers profil, noe som gjør det lettere for enkeltpersoner å kjøpe en enhet.
Mangelen på styrekontroll gjør også denne prosessen enklere og kan potensielt fremskynde stenging.
Imidlertid er långivere mer tilbøyelige til å godkjenne et kjøperpantelån i en bygning der flertallet av enhetene ikke er sponsor-eide eller utleie med minst halvparten av enhetene som eies.
- Opprinnelig konstruksjonsdetaljer : vanligvis kan sponsor-eide enheter fortsatt ha den originale konstruksjonsdetaljen som ble sløyd under renoveringer over en rekke forskjellige eiere i en bygnings andre enheter.
Ulempen med å kjøpe fra en sponsor
Det er bare noen få ulemper ved å kjøpe en sponsorenhet, skissert nedenfor er noen av dem å vurdere.
- Potensiell renovering : noen ganger er sponsorenheter “som de er”, noe som er bra for den totale kjøpesummen. Dette kan imidlertid følges av omfattende og kostbare renoveringer
- Høyere prislapp :
På enhetskostnad – kostnadene for sponsorenheter er potensielt høyere basert på de betydelige fordelene som kan komme fra å kjøpe direkte fra utbygger i et nyoppført bygg.
På overføringsskatt – kjøpere betaler noen ganger en premie for sponsorenheter – en slags quid-pro-quo for muligheten til å omgå tradisjonell styrekontroll og gransking.
I tillegg kommer en annen utgift: Overføringsskatt for enheter som utbyggere ofte ber huseiere betale. Overdragelsesavgiften er skatten som betales for å overføre eiendomsretten og eiendomsretten til en bolig fra selger til kjøper.
Denne overføringsskatten vil øke avsluttende kostnader.
Men på slutten av dagen, når en kjøper kjøper en bolig, blir han eller hun en del av byggets større eiergruppe og må overholde bygningens vedtekter og regler.
Måter en sponsor kan påvirke en andelsbolig eller leilighet negativt
Selv om du ikke kjøper en sponsorenhet, kan en sponsors tilstedeværelse i en bygning påvirke verdien, og i noen tilfeller kan du til og med finansiere kjøpet.
- Tavlekontroll : når en utbygger opprettholder styrekontroll på lang sikt, eller på ubestemt tid, kan dette skape et problem når sponsoren låser horn med bygningens eiere om store spørsmål som renoveringer eller hva driftsbudsjettet skal bevilges til.
I likhet med kjøp av nybygg, ligger svarene på scenarier som dette i tilbudsplanen: den beskriver hvorvidt sponsoren fortsatt vil opprettholde kontrollen over et betydelig nok antall enheter til å opprettholde styrekontrollen – selv etter de fleste av bygningens enheter er solgt til eier-beboere.
- Å beholde eierskapet til for mange leiligheter : Selv om det å kunne kjøpe en sponsorenhet kan være en velsignelse for en enkeltperson, kan det være mindre, kollektivt, for alle bygningens huseiere.
En sentral påvirkning er finansiering: Hvis det er flere utleie- og sponsoreide leiligheter enn eiere, kan dette gjøre finansiering og refinansiering vanskelig for andelseierne.
Som nevnt før, foretrekker långivere å godkjenne finansiering i bygninger der minst 50 % av enhetene er boligkjøper eid.
Ofte vil bankene kreve at dette tallet er enda høyere.
Som vanligvis er tilfellet når du undersøker en coop eller leilighet, undersøk omdømmet og historikken til utvikleren, inkludert utviklingen opprettet av den sponsoren.
Hvis det ble for mange leietakere, ble det problematisk for eierne.
Før du seriøst vurderer å kjøpe fra en sponsor, tenk gjennom hver minste detalj og finn så mye informasjon du kan finne om utvikleren.
Som vanlig hjelper Damalion-ekspert utenlandske investorer som planlegger å kjøpe en leilighet i New York.
