En sponsor er mere almindeligt kendt i New York under et andet begreb, nemlig ejendomsudvikler.
For at sige det enkelt er en sponsor den oprindelige indehaver af de usolgte aktier eller ejerlejligheder i en bygning beliggende i USA.
En sponsor eller bygherre kan være én person eller ej, og i nogle tilfælde er sponsoren et konglomerat af enheder, som har samlet deres kræfter under et LLC (Limited Liability Company) til det pågældende ejendomsudviklingsprojekt.
En New York sponsor-enhed
Sponsorenheder er lejligheder i en andelsbolig, hvor ejendomsudvikleren eller bygningen ejer de usolgte andele, der er tildelt enheden.
Det attraktive ved disse sponsorenheder er, at der ikke er behov for at overholde andelsboligforeningsvedtægter som f.eks. bestyrelsens godkendelse eller forkøbsret, og andre fordele ved at købe direkte fra en sponsor kan være lavere omkostninger eller en helt ny enhed, der aldrig har været beboet.
Men de gode ting har også ulemper: nogle potentielle negative aspekter kan være højere pris og lukkeomkostninger på helt nye enheder eller at skulle bruge en masse penge på renoveringer.
Nedenfor beskrives nogle af fordelene og ulemperne ved at købe andele fra en sponsor/udvikler.
Fordele ved at købe fra en sponsor
De største fordele ved at købe en sponsorbolig i NYC er privatliv og bekvemmelighed.
- Spring bestyrelsens godkendelse over: Fordi du handler direkte med bygherren, giver køb af sponsorejede enheder købere mulighed for at omgå bestyrelsens gennemgang af den finansielle pakke og interviewprocessen.
Selv om køberne i nogle tilfælde skal betale en højere pris for sådanne enheder på grund af denne insider-vej, der kan hjælpe med at omgå bestyrelsens godkendelse.
- Billigere: Når sponsorlejligheden ikke er blevet renoveret, vil nogle sponsorlejligheder være billigere end videresalgsenheder i bygningen, der sælges “som den er”.
- Nemmere finansiering: Nogle gange kan sponsorer være mere fleksible med hensyn til køberprofilen, hvilket gør det lettere for enkeltpersoner at købe en enhed.
Manglen på kontrol i bestyrelsen gør også denne proces lettere og kan potentielt fremskynde afslutningen.
Långivere er dog mere tilbøjelige til at godkende et køberlån i en bygning, hvor størstedelen af boligerne ikke er ejerboliger eller lejeboliger, hvor mindst halvdelen af boligerne er ejerboliger.
- Oprindelige konstruktionsdetaljer: normalt kan sponsorejede enheder stadig have de oprindelige konstruktionsdetaljer, der blev fjernet under renoveringer i løbet af en række forskellige ejere i en bygnings andre enheder.
Ulempes ved at købe fra en sponsor
Der er kun få ulemper ved at købe en sponsorenhed, og nedenfor er nogle af dem beskrevet, som du bør overveje.
- Mulig renovering: Nogle gange er sponsorboligerne “som de er”, hvilket er godt for den samlede købspris. Dette kan dog blive efterfulgt af omfattende og kostbare renoveringer
- Højere prisskilt:
Omkostninger pr. enhed – prisen for sponsorboliger er potentielt højere på grund af de betydelige fordele, der kan være forbundet med at købe direkte fra bygherren i en nyopført bygning.
Vedrørende overførselsskat – købere betaler nogle gange en præmie for sponsor-enheder – en slags kvit og frit-for-kvit for muligheden for at omgå den traditionelle bestyrelsesundersøgelse og -kontrol.
Dertil kommer en anden udgift: overdragelsesafgift for enheder, som bygherrerne ofte beder boligejerne om at betale. Overdragelsesafgiften er den afgift, der betales for at overføre ejendomsretten og ejerskabet til en bolig fra sælgeren til køberen.
Denne overdragelsesafgift vil øge omkostningerne ved afslutning af en handel.
Men når en køber køber en bolig, bliver han eller hun i sidste ende en del af bygningens større ejerkreds og skal overholde bygningens vedtægter og regler.
Måder, hvorpå en sponsor kan påvirke en andelsbolig eller ejerlejlighed negativt
Selv hvis du ikke køber en sponsorenhed, kan en sponsors tilstedeværelse i en bygning påvirke værdien og i nogle tilfælde din mulighed for at finansiere dit køb.
- Bestyrelseskontrol: Når en bygherre bevarer bestyrelseskontrol på lang sigt eller på ubestemt tid, kan det skabe problemer, når sponsorerne kommer op at slås med bygningens ejere om større spørgsmål som f.eks. renoveringer eller hvad driftsbudgettet skal bruges til.
Svarene på scenarier som dette ligger, i lighed med køb af nybyggeri, i udbudsplanen: den beskriver, hvorvidt sponsor stadig vil bevare kontrollen med et tilstrækkeligt stort antal enheder til at bevare kontrollen i bestyrelsen – selv efter at de fleste af bygningens enheder er blevet solgt til ejerlejligheder.
- Bevarelse af ejerskabet af for mange lejligheder: Mens det kan være en fordel for den enkelte at kunne købe en sponsorenhed, kan det være en mindre fordel for alle boligejerne i bygningen samlet set.
En af de vigtigste konsekvenser er finansieringen: Hvis der er flere udlejningslejligheder og sponsorejede lejligheder end ejerlejligheder, kan det gøre det vanskeligt for ejere at finansiere og refinansiere deres lejligheder.
Som tidligere nævnt foretrækker långivere at godkende finansiering i bygninger, hvor mindst 50 % af boligerne er ejet af boligkøbere.
Ofte vil bankerne kræve, at dette tal er endnu højere.
Som det generelt er tilfældet, når du undersøger en andelsbolig eller ejerlejlighed, skal du undersøge bygherres omdømme og resultater, herunder de byggerier, der er skabt af denne sponsor.
Hvis der var for mange lejere, blev det problematisk for ejerne.
Før du seriøst overvejer at købe fra en sponsor, skal du gennemtænke hver eneste detalje og finde så mange oplysninger som muligt om bygherren.
Som sædvanlig hjælper Damalion-eksperten udenlandske investorer, der planlægger at købe en lejlighed i New York.
