En sponsor är i New York mer känd under en annan term, nämligen fastighetsutvecklare.
För att uttrycka det enkelt är en sponsor den ursprungliga innehavaren av de osålda aktierna eller bostadsrätterna i en byggnad i USA.
En sponsor eller utvecklare kan vara en person eller inte, och i vissa fall är sponsorn ett konglomerat av enheter som har samlat sina krafter under paraplyet av ett LLC (Limited Liability Company) för det specifika fastighetsutvecklingsprojektet.
Ett New York sponsorenhet
Sponsorlägenheter är lägenheter i en kooperativ förening där fastighetsutvecklaren eller byggnaden äger de osålda andelar som tilldelats enheten.
Det som lockar med dessa sponsorlägenheter är att det inte finns något behov av att följa kooperativa stadgar, t.ex. styrelsens godkännande eller förköpsrätt, och andra fördelar med att köpa direkt från en sponsor kan vara en lägre kostnad eller en helt ny enhet som aldrig har varit i bruk.
Men det finns också nackdelar med de goda sakerna: några potentiella negativa aspekter kan vara högre prislapp och stängningsavgifter för helt nya lägenheter eller att du måste spendera mycket pengar på renoveringar.
Nedan beskrivs några av fördelarna och nackdelarna med att köpa enheter från en sponsor/utvecklare.
Fördelar att köpa från en sponsor
De största fördelarna med att köpa en sponsorlägenhet i New York är avskildhet och bekvämlighet.
- Du slipper styrelsens godkännande: Eftersom du handlar direkt med byggherren kan du som köper sponsorägda lägenheter undvika styrelsens granskning av det ekonomiska paketet och intervjuprocessen.
Men i vissa fall måste köparna betala en högre avgift för sådana enheter eftersom de har en insida som kan hjälpa dem att kringgå styrelsens godkännande.
- Billigare: Om sponsorlägenheten inte har renoverats är vissa sponsorlägenheter billigare än andra lägenheter i byggnaden som säljs i befintligt skick.
- Lättare finansiering: Ibland kan sponsorer vara mer flexibla när det gäller köparens profil, vilket gör det lättare för enskilda personer att köpa en enhet.
Avsaknaden av kontroll av styrelsen gör också denna process enklare och kan potentiellt påskynda avslutandet.
Långivarna är dock mer benägna att godkänna ett lån för en köpare i en byggnad där majoriteten av lägenheterna inte är ägda av sponsorer eller hyresrätter där minst hälften av lägenheterna är ägda av ägaren.
- Ursprungliga konstruktionsdetaljer: Vanligtvis kan sponsorägda enheter fortfarande ha kvar de ursprungliga konstruktionsdetaljerna, som har rensats vid renoveringar under en rad olika ägare i byggnadens övriga enheter.
Nackdels av att köpa från en sponsor
Det finns bara några få nackdelar med att köpa en sponsorenhet, och nedan beskrivs några av dem att tänka på.
- Möjlig renovering: Ibland är sponsorlägenheterna “i befintligt skick”, vilket är bra för det totala inköpspriset. Detta kan dock följas av omfattande och kostsamma renoveringar.
- Högre prislapp:
Kostnad per enhet – kostnaden för sponsorenheter är potentiellt högre på grund av de betydande fördelar som kan uppstå när man köper direkt från byggherren i en nybyggd byggnad.
Överföringsskatt – köpare betalar ibland en premie för sponsorenheter – ett slags motprestation för möjligheten att kringgå traditionell kontroll och granskning från styrelsens sida.
Lägg därtill en annan kostnad: överföringsskatt för enheter som byggherrarna ofta ber husägarna att betala. Överföringsskatten är den skatt som betalas för att överföra äganderätten till en bostad från säljaren till köparen.
Denna överföringsskatt kommer att öka slutkostnaderna.
När en köpare köper en bostad blir han eller hon dock en del av byggnadens större ägarkår och måste följa byggnadens stadgar och regler.
Hur en sponsor kan påverka en kooperativ eller bostadsrättsförening negativt
Även om du inte köper en sponsorenhet kan en sponsors närvaro i en byggnad påverka värdet och i vissa fall även din förmåga att finansiera ditt köp.
- Styrelsekontroll: När en byggherre behåller styrelsens kontroll på lång sikt, eller på obestämd tid, kan detta skapa problem när sponsorn hamnar i konflikt med fastighetsägarna om viktiga frågor som renoveringar eller vad driftsbudgeten ska användas till.
I likhet med köp av nya byggnader ligger svaren på scenarier som detta i erbjudandet: det anges i planen om sponsorn fortfarande kommer att behålla kontrollen över ett tillräckligt stort antal enheter för att behålla styrelsens kontroll – även efter att de flesta av byggnadens enheter har sålts till ägarboende.
- Att behålla äganderätten till för många lägenheter: Att kunna köpa en sponsorlägenhet kan vara en fördel för en enskild person, men det kan vara mindre fördelaktigt för alla husets ägare tillsammans.
Om det finns fler hyreslägenheter och lägenheter som ägs av sponsorer än lägenheter som ägs av ägare, kan detta göra det svårt för bostadsägare att finansiera och refinansiera.
Som tidigare nämnts föredrar långivare att godkänna finansiering i byggnader där minst 50 % av bostäderna ägs av bostadsköpare.
Ofta kräver bankerna att denna siffra ska vara ännu högre.
Som i allmänhet när du undersöker en kooperativ eller en bostadsrätt, ska du undersöka utvecklarens rykte och meriter, inklusive de projekt som skapats av den sponsorn.
Om det fanns för många hyresgäster blev det problematiskt för ägarna.
Innan du allvarligt överväger att köpa från en sponsor ska du tänka igenom varje detalj och hitta så mycket information som möjligt om utvecklaren.
Som vanligt hjälper Damalion-experten utländska investerare som planerar att köpa en lägenhet i New York.
