Sponsorit tuntakse New Yorgis üldisemalt teise termini all, milleks on kinnisvaraarendaja.
Lihtsustatult öeldes on sponsor USAs asuva hoone müümata aktsiate või korteriühikute algne omanik.
Sponsor või arendaja võib olla või mitte olla üks isik ja mõnel juhul on sponsor üksuste konglomeraat, kes on ühendanud jõud LLC (Limited Liability Company ) katuse all selle konkreetse kinnisvaraarendusprojekti jaoks.
New Yorki sponsorüksus
Sponsorüksused on korterid ühistu, kus kinnisvaraarendaja või hoone omab üksusele eraldatud müümata osakuid.
Nende sponsorüksuste atraktiivsus seisneb selles, et ei ole vaja järgida ühistu põhikirja, näiteks juhatuse heakskiitu või ostueesõigust, ning muud otse sponsorilt ostmise eelised võivad olla madalamad kulud või täiesti uus, kunagi elamata üksus.
Kuid ka headel asjadel on omad puudused: mõned võimalikud negatiivsed aspektid võivad olla kõrgemad hinnad ja sulgemiskulud täiesti uute üksuste puhul või vajadus kulutada palju renoveerimisele.
Allpool on esitatud mõned eelised ja puudused, mis kaasnevad üksuste ostmisega sponsorilt/arendajalt.
Eelised Sponsorilt ostmine
Suurimad eelised sponsorüksuse ostmisel NYC-is on privaatsus ja mugavus.
- Juhatuse heakskiidu vahelejätmine: kuna te suhtlete otse arendajaga, võimaldab sponsori omanduses olevate üksuste ostmine ostjatel mööda minna juhatuse finantspaketi läbivaatamisest ja intervjuu protsessist.
Kuigi mõnel juhul peavad ostjad selliste üksuste eest maksma lisatasu, sest see on sisemine tee, mis võib aidata mööda minna juhatuse heakskiidust.
- Odavam: kui sponsoriüksust ei ole renoveeritud, on mõned sponsorikorterid odavamad kui edasimüügiüksused hoones, mis müüakse “nagu on”.
- Lihtsam rahastamine: Mõnikord võivad sponsorid olla paindlikumad ostja profiili suhtes, mis teeb üksuse ostmise üksikisikutele lihtsamaks.
Juhatuse kontrolli puudumise tõttu on see protsess ka lihtsam ja võib potentsiaalselt kiirendada sulgemist.
Siiski on laenuandjad altimad kiitma heaks ostja hüpoteegi hoones, kus enamik üksustest ei ole omanike omandis või kus vähemalt pooled üksused on üürile antud ja kus vähemalt pooled üksused on omanike omandis.
- Algne ehitusdetail: tavaliselt võivad sponsori omandis olevatel üksustel olla veel algsed ehitusdetailid, mis on renoveerimise käigus erinevate omanike vahetumisel hoone teistes üksustes välja lõigatud.
Ebasoodsad tingimuseds Sponsorilt ostmisest
Sponsorüksuse ostmisel on vaid mõned puudused, millest allpool on esitatud mõned, mida tuleks arvesse võtta.
- Võimalik renoveerimine: mõnikord on sponsorüksused “nagu on”, mis on hea üldise ostuhinna jaoks. Sellele võivad aga järgneda ulatuslikud ja kulukad renoveerimistööd.
- Kõrgem hind:
Ühiku maksumus – sponsorüksuste maksumus on potentsiaalselt kõrgem, võttes arvesse märkimisväärseid eeliseid, mis võivad tekkida, kui ostetakse otse arendajalt vastvalminud hoones.
Siirdemaksukohta – ostjad maksavad mõnikord sponsorüksuste eest lisatasu – omamoodi quid-pro-quo võime eest vältida traditsioonilist juhatuse kontrolli ja järelevalvet.
Lisage sellele veel üks kulu: üksuste võõrandamismaks, mida arendajad paluvad sageli koduomanikel maksta. Siirdamismaks on maks, mida makstakse kodu omandiõiguse ja omandiõiguse üleandmisel müüjalt ostjale.
See võõrandamismaks suurendab sulgemiskulusid.
Kui ostja ostab kodu, muutub ta lõpuks siiski osaks hoone suuremast omanikeringist ja peab järgima hoone kodukorda ja eeskirju.
Võimalused, kuidas sponsor võib negatiivselt mõjutada ühistu või korteriühistut
Isegi kui te ei osta sponsori üksust, võib sponsori kohalolek hoones mõjutada selle väärtust ja mõnel juhul isegi teie võimet oma ostu rahastada.
- Juhatuse kontroll: kui arendaja säilitab juhatuse kontrolli pikaks ajaks või määramata ajaks, võib see tekitada probleemi, kui sponsor satub hoonete omanikega sarvistesse oluliste küsimuste üle, nagu renoveerimine või tegevuseelarve eraldamine.
Sarnaselt uusehitiste ostudega peituvad vastused sellistele stsenaariumidele pakkumisplaanis: selles on üksikasjalikult kirjeldatud, kas sponsor säilitab kontrolli piisavalt suure arvu üksuste üle, et säilitada juhatuse kontroll – isegi pärast seda, kui enamik hoone üksustest on müüdud omanikele.
- Liiga paljude korterite omandiõiguse säilitamine: kuigi võimalus osta sponsorüksus võib olla üksiku inimese jaoks soodne, võib see olla vähem soodne kõigi majaomanike jaoks.
Oluline mõju on rahastamine: kui üürikortereid ja sponsori omandis olevaid kortereid on rohkem kui omanike omandis olevaid kortereid, võib see muuta rahastamise ja refinantseerimise üksuse omanike jaoks keeruliseks.
Nagu eespool mainitud, eelistavad laenuandjad rahastamist hoonetes, kus vähemalt 50% üksustest on koduostjate omanduses.
Sageli nõuavad pangad, et see number oleks veelgi suurem.
Nagu üldjuhul koopiate või korteriühistute uurimisel, uurige arendaja mainet ja tulemusi, sealhulgas selle sponsori loodud arendusi.
Kui üürnikke on liiga palju, muutub see omanike jaoks problemaatiliseks.
Enne, kui kaalute tõsiselt sponsorilt ostmist, mõelge läbi kõik üksikasjad ja leidke arendaja kohta nii palju teavet kui võimalik.
Nagu tavaliselt, aitab Damalioni ekspert välisinvestoreid, kes plaanivad osta korterit New Yorgis.
