Sponzor je v New Yorku znám spíše pod jiným pojmem, a to developer.
Zjednodušeně řečeno, sponzor je původní držitel neprodaných akcií nebo bytových jednotek v budově nacházející se v USA.
Sponzor nebo developer může, ale nemusí být jedna osoba a v některých případech je sponzorem konglomerát subjektů, které spojily své síly pod hlavičkou společnosti s ručením omezeným (LLC) pro daný developerský projekt.
A New York sponzorská jednotka
Sponzorské jednotky jsou byty v družstvu, kde developer nebo budova vlastní neprodané podíly přidělené k jednotce.
Přitažlivost těchto sponzorských jednotek spočívá v tom, že není třeba dodržovat stanovy družstva, jako je schválení představenstvem nebo předkupní právo, a dalšími výhodami nákupu přímo od sponzora mohou být nižší náklady nebo zcela nová, nikdy neobývaná jednotka.
Dobré věci však mají i své nevýhody: některými potenciálními negativními aspekty mohou být vyšší cena a náklady na uzavření u zcela nových jednotek nebo nutnost vynaložit velké náklady na rekonstrukci.
Níže jsou uvedeny některé výhody a nevýhody nákupu jednotek od sponzora/developera.
Výhody Nákup od sponzora
Největšími výhodami nákupu sponzorské jednotky v New Yorku jsou soukromí a pohodlí.
- Přeskočení schvalování představenstvem: protože jednáte přímo s developerem, nákup jednotek vlastněných sponzorem umožňuje kupujícím obejít proces přezkoumání finančního balíčku a pohovorů s představenstvem.
I když v některých případech budou muset kupující za tyto jednotky zaplatit vyšší cenu, protože tato vnitřní cesta může pomoci obejít schválení představenstva.
- Nižší cena: pokud sponzorská jednotka nebyla rekonstruována, některé sponzorské byty budou levnější než přeprodávané jednotky v budově, které se prodávají “tak, jak jsou”.
- Snadnější financování: Někdy mohou být sponzoři flexibilnější, pokud jde o profil kupujícího, což jednotlivcům usnadňuje nákup jednotky.
Absence prověřování komisí také usnadňuje tento proces a může potenciálně urychlit uzavření.
Věřitelé jsou však více nakloněni schválení hypotéky pro kupující v budově, kde většina jednotek není ve vlastnictví sponzorů nebo v nájemních domech, kde je alespoň polovina jednotek obsazena vlastníky.
- Původní stavební detaily: Jednotky ve vlastnictví sponzora mohou mít obvykle ještě původní stavební detaily, které byly odstraněny při rekonstrukcích, jež se v ostatních jednotkách budovy vystřídaly.
Nevýhodas nákupu od sponzora
Nákup sponzorské jednotky má jen několik nevýhod, z nichž některé jsou uvedeny níže.
- Potenciální renovace: někdy jsou sponzorské jednotky “tak, jak jsou”, což je skvělé pro celkovou kupní cenu. Poté však mohou následovat rozsáhlé a nákladné renovace.
- Vyšší cena:
Náklady na jednotku – náklady na sponzorské jednotky jsou potenciálně vyšší na základě významných výhod, které mohou plynout z nákupu přímo od developera v nově postavené budově.
Pokud jde o daň z převodu – kupující někdy platí za sponzorské jednotky prémii – jakousi protislužbu za možnost obejít tradiční prověřování a kontrolu ze strany představenstva.
K tomu je třeba připočíst další výdaj: daň z převodu jednotek, kterou developeři často požadují po majitelích domů. Daň z převodu je daň, která se platí za převod vlastnického práva k domu z prodávajícího na kupujícího.
Tato daň z převodu zvýší náklady na uzavření smlouvy.
Nakonec se však kupující koupí domu stává součástí větší skupiny vlastníků budovy a musí dodržovat její předpisy a pravidla.
Způsoby, kterými může sponzor negativně ovlivnit družstvo nebo bytový dům
I když nekupujete sponzorovanou jednotku, přítomnost sponzora v budově může ovlivnit její hodnotu a v některých případech i možnost financování nákupu.
- Kontrola představenstva: pokud si developer udržuje kontrolu nad představenstvem dlouhodobě nebo na dobu neurčitou, může to způsobit problém, když se sponzor dostane do sporu s vlastníky budovy o zásadních otázkách, jako jsou renovace nebo na co přidělit provozní rozpočet.
Stejně jako v případě nákupu novostaveb, odpovědi na podobné scénáře jsou obsaženy v nabídkovém plánu: je v něm podrobně popsáno, zda si sponzor i nadále udrží kontrolu nad dostatečně velkým počtem jednotek, aby si udržel kontrolu nad představenstvem – a to i poté, co byla většina jednotek v budově prodána vlastníkům-obyvatelům.
- Zachování vlastnictví příliš mnoha bytů: možnost koupit si sponzorskou jednotku může být pro jednotlivce přínosem, pro všechny vlastníky bytů v domě však může být méně přínosná.
Klíčový dopad má financování: pokud je více nájemních bytů a bytů ve vlastnictví sponzorů než bytů obsazených vlastníky, může to vlastníkům jednotek ztížit financování a refinancování.
Jak již bylo zmíněno, věřitelé dávají přednost schvalování financování v budovách, kde je alespoň 50 % jednotek ve vlastnictví kupujících.
Banky často vyžadují, aby toto číslo bylo ještě vyšší.
Stejně jako v případě průzkumu družstevních nebo bytových domů si prověřte pověst a dosavadní výsledky developera, včetně projektů, které tento sponzor vytvořil.
Pokud je nájemníků příliš mnoho, je to pro majitele problematické.
Než začnete vážně uvažovat o koupi od sponzora, promyslete si každý detail a zjistěte si o vývojáři co nejvíce informací.
Zahraničním investorům, kteří plánují koupi bytu v New Yorku, pomáhá jako obvykle expert Damalion.
