A szponzor New Yorkban egy másik kifejezéssel, az ingatlanfejlesztővel ismertebb.
Egyszerűen fogalmazva, a szponzor az USA-ban található épületben lévő eladatlan részvények vagy társasházi lakások eredeti tulajdonosa.
A szponzor vagy fejlesztő lehet, hogy egy személy, de az is lehet, hogy nem, és egyes esetekben a szponzor olyan szervezetek konglomerátuma, amelyek egyesítették erőiket egy LLC (korlátolt felelősségű társaság ) égisze alatt az adott ingatlanfejlesztési projektre.
Egy New York-i szponzor egység
A szponzori egységek olyan szövetkezeti lakások, ahol az ingatlanfejlesztő vagy az épület tulajdonában vannak az egységhez rendelt eladatlan befektetési jegyek.
Ezeknek a szponzori egységeknek a vonzereje az, hogy nem kell megfelelni a szövetkezeti szabályzatnak, mint például az igazgatóság jóváhagyása vagy az elővásárlási jog, és a közvetlenül a szponzortól való vásárlás egyéb előnyei alacsonyabbak lehetnek, vagy egy vadonatúj, soha nem élt egység.
A jó dolgok azonban hátrányokkal is járnak: néhány lehetséges negatívum lehet a magasabb árcédula és a zárási költségek a vadonatúj egységeknél, vagy hogy sokat kell költeni a felújításokra.
Az alábbiakban ismertetjük a szponzortól/fejlesztőtől történő egységvásárlás néhány előnyét és hátrányát.
Előnyök A szponzortól való vásárlás
A legnagyobb előnye a szponzori egység megvásárlásának NYC-ben a magánélet és a kényelem.
- Az igazgatótanács jóváhagyásának kihagyása: mivel közvetlenül a fejlesztővel van dolga, a szponzor tulajdonában lévő egységek megvásárlása lehetővé teszi a vásárlók számára, hogy megkerüljék az igazgatótanács pénzügyi csomagjának felülvizsgálatát és az interjúk folyamatát.
Bár bizonyos esetekben a vevőknek felárat kell fizetniük az ilyen egységekért, mert ez a belső pálya segíthet megkerülni a testület jóváhagyását.
- Kevésbé drága: ha a szponzori egységet nem újították fel, egyes szponzori lakások olcsóbbak lesznek, mint az épületben lévő viszonteladói egységek, így az eladás “úgy, ahogy van” történik.
- Könnyebb finanszírozás: Néha a szponzorok rugalmasabbak lehetnek a vevő profilját illetően, ami megkönnyíti az egyének számára az egység megvásárlását.
Az igazgatótanácsi átvilágítás hiánya szintén megkönnyíti ezt a folyamatot, és potenciálisan felgyorsíthatja a lezárást.
A hitelezők azonban hajlamosabbak jóváhagyni a vevői jelzáloghitelt egy olyan épületben, ahol az egységek többsége nem szponzori tulajdonú vagy bérlemény, és az egységek legalább fele tulajdonos által lakott.
- Eredeti építési részletek: általában a szponzor tulajdonában lévő egységek még mindig rendelkezhetnek az eredeti építési részletekkel, amelyeket az épület többi egységének felújításai során a különböző tulajdonosok egymás utáni váltakozása során kibeleztek.
Hátránys A szponzortól való vásárlás
Csak néhány hátránya van a szponzoregység megvásárlásának, az alábbiakban néhányat ismertetünk ezek közül.
- Potenciális felújítás: néha a szponzor egységek “úgy, ahogy van”, ami nagyszerű a teljes vételár szempontjából. Ezt azonban kiterjedt és költséges felújítások követhetik.
- Magasabb árcédula:
Egységáron – a szponzori egységek költsége potenciálisan magasabb, tekintettel azokra a jelentős előnyökre, amelyek a közvetlenül a fejlesztőtől való vásárlásból származhatnak egy újonnan épült épületben.
Azátruházási adóról – a vevők néha felárat fizetnek a szponzor egységekért – egyfajta quid-pro-quo a hagyományos igazgatótanácsi átvilágítás és ellenőrzés megkerülésének lehetőségéért.
Ehhez jön még egy másik költség: az egységek átruházási adója, amelyet a fejlesztők gyakran kérnek a lakástulajdonosoktól. Az átruházási adó az az adó, amelyet a lakás tulajdonjogának és tulajdonjogának az eladóról a vevőre történő átruházása után fizetnek.
Ez az átruházási adó növeli a zárási költségeket.
Amikor azonban a vevő megvásárol egy lakást, akkor az épület nagyobb tulajdonosi körének részévé válik, és be kell tartania az épületek házirendjét és szabályait.
A szponzor negatívan befolyásolhatja a társasházi vagy társasházi lakásokat
Még ha nem is szponzorált egységet vásárol, a szponzor jelenléte az épületben hatással lehet az értékre, és bizonyos esetekben még a vásárlás finanszírozására is.
- Igazgatósági ellenőrzés: amikor a fejlesztő hosszú távon vagy határozatlan ideig fenntartja az igazgatósági ellenőrzést, ez problémát okozhat, amikor a szponzor összeveszik az épület tulajdonosaival olyan fontos kérdésekben, mint a felújítások vagy a működési költségvetés elosztása.
Az új építésű ingatlanok vásárlásához hasonlóan az ehhez hasonló forgatókönyvekre a válaszok a felajánlási tervben rejlenek: ez részletezi, hogy a szponzor továbbra is fenntartja-e az ellenőrzést egy elég jelentős számú egység felett ahhoz, hogy fenntartsa az igazgatótanács ellenőrzését – még akkor is, ha az épület legtöbb egységét már eladták a tulajdonosoknak.
- Túl sok lakás tulajdonjogának megtartása: míg a szponzori egység megvásárlása egy egyén számára áldásos lehet, addig az épület összes lakástulajdonosának együttesen kevésbé.
Az egyik legfontosabb hatás a finanszírozás: ha több a bérlakás és a szponzori tulajdonú lakás, mint a saját tulajdonú, ez megnehezítheti a finanszírozást és a refinanszírozást az egység tulajdonosai számára.
Mint már említettük, a hitelezők előnyben részesítik az olyan épületek finanszírozásának jóváhagyását, ahol az egységek legalább 50%-a lakásvásárlói tulajdonban van.
Gyakran előfordul, hogy a bankok megkövetelik, hogy ez a szám még magasabb legyen.
Mint általában a coop vagy condo kutatásakor, vizsgálja meg a fejlesztő hírnevét és teljesítményét, beleértve a szponzor által létrehozott fejlesztéseket is.
Ha túl sok a bérlő, az problémássá válik a tulajdonosok számára.
Mielőtt komolyan fontolóra vennéd, hogy egy szponzortól vásárolsz, gondold át az utolsó részletig, és keress annyi információt, amennyit csak találsz a fejlesztőről.
A Damalion szakértő szokás szerint segít a külföldi befektetőknek, akik lakást terveznek vásárolni New Yorkban.
