Sponzor je v New Yorku bolj znan pod drugim imenom, in sicer nepremičninski razvijalec.
Preprosto povedano, sponzor je prvotni imetnik neprodanih delnic ali stanovanjskih enot v stavbi v ZDA.
Sponzor ali razvijalec je lahko ena oseba ali pa tudi ne, v nekaterih primerih pa je sponzor konglomerat subjektov, ki so združili moči pod okriljem družbe z omejeno odgovornostjo (LLC) za določen projekt razvoja nepremičnin.
New York sponzorska enota
Sponzorske enote so stanovanja v kooperativi, kjer je razvijalec nepremičnin ali stavbe lastnik neprodanih deležev, dodeljenih posamezni enoti.
Te sponzorske enote so privlačne zato, ker ni treba upoštevati pravilnikov zadruge , kot sta odobritev upravnega odbora ali pravica do prve zavrnitve, druge prednosti nakupa neposredno od sponzorja pa so lahko nižji stroški ali povsem nova, nikoli živeta enota.
Vendar imajo dobre stvari tudi slabosti: nekateri potencialni negativni vidiki so lahko višja cena in stroški zaprtja za popolnoma nove enote ali pa je treba veliko porabiti za prenovo.
V nadaljevanju so opisane nekatere prednosti in slabosti nakupa enot od sponzorja/razvijalca.
Prednosti Nakup pri sponzorju
Največji prednosti nakupa sponzorske enote v New Yorku sta zasebnost in priročnost.
- Izpustitev odobritve odbora: ker imate neposreden stik z razvijalcem, nakup enot v lasti sponzorja kupcem omogoča, da se izognejo postopku pregleda finančnega paketa in razgovora, ki ga opravi odbor.
V nekaterih primerih morajo kupci za take enote plačati višjo ceno, saj jim ta notranja pot lahko pomaga zaobiti odobritev odbora.
- Manjša cena: če sponzorska enota ni bila obnovljena, so nekatera sponzorska stanovanja cenejša od preprodajnih enot v stavbi, ki se prodajajo “kot so”.
- Lažje financiranje: Včasih so lahko sponzorji bolj prilagodljivi glede profila kupca, kar posameznikom olajša nakup enote.
Ta postopek je lažji tudi zato, ker ga ne preverja odbor, kar lahko pospeši zaprtje.
Vendar so posojilodajalci bolj nagnjeni k odobritvi hipoteke za kupca v stavbi, v kateri večina enot ni v lasti sponzorjev ali najemnih stanovanj, v katerih je vsaj polovica enot zasedenih z lastniki.
- Originalni gradbeni detajli: običajno imajo lahko enote v lasti sponzorja še vedno originalne gradbene detajle, ki so bili pri prenovi uničeni v času menjave različnih lastnikov drugih enot v stavbi.
Pomanjkljivosts nakupa pri sponzorju
Nakup sponzorske enote ima le nekaj slabosti, v nadaljevanju pa so opisane nekatere od njih, ki jih je treba upoštevati.
- Potencialna prenova: včasih so sponzorske enote “takšne, kot so”, kar je odlično za celotno nakupno ceno. Vendar lahko temu sledijo obsežne in drage prenove.
- Višja cena:
Stroški na enoto – stroški sponzorskih enot so potencialno višji zaradi znatnih prednosti, ki jih lahko prinese nakup neposredno od razvijalca v novo zgrajeni stavbi.
Glede davka na prenos – kupci včasih plačajo premijo za sponzorske enote, kar je neke vrste quid-pro-quo za možnost, da se izognejo tradicionalnemu preverjanju in nadzoru s strani upravnega odbora.
K temu je treba dodati še en strošek: davek na prenos enot, ki ga razvijalci pogosto zahtevajo od lastnikov stanovanj. Davek na prenos je davek, ki se plača za prenos lastništva stanovanja s prodajalca na kupca.
Ta davek na prenos bo povečal stroške zapiranja.
Vendar ko kupec kupi stanovanje, postane del večje skupine lastnikov stavbe in mora spoštovati predpise in pravila stavbe.
Načini, kako lahko sponzor negativno vpliva na zadrugo ali stanovanjsko hišo
Tudi če ne kupujete sponzorske enote, lahko prisotnost sponzorja v stavbi vpliva na vrednost in v nekaterih primerih celo na možnost financiranja nakupa.
- Nadzor upravnega odbora: če razvijalec dolgoročno ali za nedoločen čas ohrani nadzor upravnega odbora, lahko to povzroči težave, ko se sponzor sporeče z lastniki stavbe o pomembnih vprašanjih, kot so prenove ali o tem, čemu nameniti proračun za poslovanje.
Podobno kot pri nakupih novogradenj so odgovori na takšne scenarije v načrtu ponudbe: v njem je podrobno opredeljeno, ali bo sponzor še vedno ohranil nadzor nad precejšnjim številom enot, da bo lahko ohranil nadzor upravnega odbora – tudi potem, ko bo večina enot v stavbi prodana lastnikom, ki v njej prebivajo.
- Ohranitev lastništva prevelikega števila stanovanj: čeprav je možnost nakupa sponzorske enote lahko koristna za posameznika, je lahko manj koristna za vse lastnike stanovanj v stavbi skupaj.
Ključni vpliv je financiranje: če je več najemnih stanovanj in stanovanj v lasti sponzorjev kot lastniških stanovanj, lahko to lastnikom enot oteži financiranje in refinanciranje.
Kot smo že omenili, posojilodajalci raje odobrijo financiranje v stavbah, v katerih je vsaj 50 % enot v lasti kupcev stanovanj.
Banke pogosto zahtevajo, da je ta številka še višja.
Tako kot na splošno pri raziskovanju zadruge ali stanovanjskega bloka preučite ugled in dosedanje rezultate razvijalca, vključno s projekti, ki jih je ustvaril ta sponzor.
Če je bilo najemnikov preveč, je bilo to za lastnike problematično.
Preden resno razmislite o nakupu od sponzorja, premislite o vsaki podrobnosti in poiščite čim več informacij o razvijalcu.
Damalionov strokovnjak kot običajno pomaga tujim vlagateljem, ki nameravajo kupiti stanovanje v New Yorku.
