Sponsor, New York ‘ta daha yaygın olarak başka bir terimle, gayrimenkul geliştiricisi olarak bilinir.
Basitçe ifade etmek gerekirse, sponsor, ABD‘de bulunan bir binadaki satılmamış hisselerin veya apartman dairelerinin asıl sahibidir.
Bir sponsor veya geliştirici tek bir kişi olabilir veya olmayabilir ve bazı durumlarda sponsor, söz konusu gayrimenkul geliştirme projesi için bir LLC (Sınırlı Sorumluluk Şirketi) çatısı altında güçlerini birleştiren bir kuruluşlar topluluğudur.
Bir New York sponsor bi̇ri̇mi̇
Sponsor birimler, gayrimenkul geliştiricisinin veya binanın birime tahsis edilen satılmamış hisselere sahip olduğu bir kooperatifteki dairelerdir.
Bu sponsor birimlerin cazibesi, yönetim kurulu onayı veya ilk reddetme hakkı gibi kooperatif tüzüklerine uymaya gerek olmaması ve doğrudan bir sponsordan satın almanın diğer avantajlarının daha düşük maliyet veya hiç yaşanmamış yepyeni bir birim olabilmesidir.
Bununla birlikte, iyi şeylerin dezavantajları da vardır: bazı potansiyel olumsuz yönler, yepyeni birimlerde daha yüksek fiyat etiketi ve kapanış maliyetleri veya tadilat için çok fazla harcama yapmak zorunda kalmak olabilir.
Aşağıda, bir sponsor/geliştiriciden birim satın almanın bazı avantaj ve dezavantajları özetlenmiştir.
Avantajlar Bir Sponsordan Satın Alma
NYC’de bir sponsor birimi satın almanın en büyük avantajları mahremiyet ve rahatlıktır.
- Yönetim kurulu onayını atlamak: Doğrudan geliştirici ile muhatap olduğunuz için, sponsorun sahip olduğu birimlerin satın alınması, alıcıların yönetim kurulunun mali paket inceleme ve görüşme sürecini atlamasına olanak tanır.
Yine de, bazı durumlarda, kurul onayını atlamaya yardımcı olabilecek bu iç iz nedeniyle alıcıların bu tür birimler için prim ödemesi gerekecektir.
- Daha ucuz: sponsor birim yenilenmediğinde, bazı sponsor daireler binadaki “olduğu gibi” satış yapan yeniden satış birimlerinden daha ucuz olacaktır.
- Daha Kolay Finansman: Bazen sponsorlar alıcı profili konusunda daha esnek davranarak bireylerin bir birim satın almasını kolaylaştırabilir.
Kurul incelemesinin olmaması da bu süreci kolaylaştırır ve potansiyel olarak kapanışı hızlandırabilir.
Ancak, kredi verenler, birimlerin çoğunluğunun sponsorlara ait olmadığı veya birimlerin en az yarısının ev sahibi tarafından kullanıldığı kiralık binalarda alıcı ipoteğini onaylamaya daha meyillidir.
- Orijinal Yapı Detaylandırması: Genellikle, sponsorun sahip olduğu birimler, bir binanın diğer birimlerinde farklı sahiplerin art arda yaptığı yenilemeler sırasında içleri boşaltılan orijinal yapı detaylarına sahip olabilir.
Dezavantajs Bir Sponsordan Satın Alma
Bir sponsor ünitesi satın almanın sadece birkaç dezavantajı vardır, aşağıda dikkate alınması gereken bazı dezavantajlar özetlenmiştir.
- Potansiyel Yenileme: Bazen sponsor birimler “olduğu gibi” olur ve bu da toplam satın alma fiyatı için harikadır. Ancak, bunu kapsamlı ve maliyetli yenilemeler takip edebilir
- Daha Yüksek Fiyat Etiketi:
Birim Maliyeti- sponsor birimlerin maliyeti, yeni inşa edilmiş bir binada doğrudan geliştiriciden satın almanın sağlayabileceği önemli avantajlara bağlı olarak potansiyel olarak daha yüksektir.
Transfer Vergisikonusunda – alıcılar bazen sponsor birimler için bir prim ödüyorlar – geleneksel yönetim kurulu incelemesini ve incelemesini atlatma yeteneği için bir tür karşılık.
Buna bir başka masrafı daha ekleyin: geliştiricilerin genellikle ev sahiplerinden ödemesini istediği birimler için transfer vergisi. Devir vergisi, bir evin mülkiyetinin satıcıdan alıcıya geçmesi için ödenen vergidir.
Bu transfer vergisi kapanış maliyetlerini artıracaktır.
Ancak, günün sonunda, bir alıcı bir ev satın aldığında, binanın daha büyük sahip katının bir parçası haline gelir ve bina yönetmeliklerine ve kurallarına uymak zorundadır.
Bir Sponsorun Co-op veya Condo’yu Olumsuz Etkileme Yolları
Bir sponsor birimi satın almasanız bile, bir sponsorun binadaki varlığı binanın değerini ve hatta bazı durumlarda satın alma işleminizi finanse etme kabiliyetinizi etkileyebilir.
- Yönetim Kurulu Kontrolü: Bir geliştirici yönetim kurulu kontrolünü uzun vadeli veya süresiz olarak elinde tuttuğunda, sponsor tadilat veya işletme bütçesinin neye tahsis edileceği gibi önemli konularda bina sahipleriyle ters düştüğünde bu durum sorun yaratabilir.
Yeni inşaat alımlarına benzer şekilde, bu gibi senaryoların cevapları arz planında yatmaktadır: sponsorun, binanın birimlerinin çoğu ev sahiplerine satıldıktan sonra bile yönetim kurulu kontrolünü sürdürmek için yeterli sayıda birimin kontrolünü elinde tutup tutmayacağı ayrıntılı olarak açıklanmaktadır.
- Çok Fazla Dairenin Mülkiyetini Elde Tutmak: Bir sponsor birimi satın alabilmek bir birey için bir nimet olabilirken, binanın tüm ev sahipleri için toplu olarak daha az olabilir.
Önemli bir etki de finansman konusudur: kiralanan ve sponsorlara ait dairelerin sayısı, ev sahiplerinin oturduğu dairelerden daha fazlaysa, bu durum birim sahipleri için finansman ve yeniden finansmanı zorlaştırabilir.
Daha önce de belirtildiği gibi, kredi verenler, birimlerin en az %50’sinin ev sahibine ait olduğu binalarda finansmanı onaylamayı tercih etmektedir.
Çoğu zaman, bankalar bu sayının daha da yüksek olmasını isteyecektir.
Bir kooperatif veya apartman dairesini araştırırken genellikle olduğu gibi, bu sponsor tarafından yaratılan gelişmeler de dahil olmak üzere geliştiricinin itibarını ve geçmişini araştırın.
Eğer çok fazla kiracı varsa, bu durum mal sahipleri için sorun teşkil eder.
Bir sponsordan satın almayı ciddi olarak düşünmeden önce, en ince ayrıntısına kadar düşünün ve geliştirici hakkında bulabildiğiniz kadar çok bilgi edinin.
Damalion uzmanı, her zamanki gibi New York’ta daire satın almayı planlayan yabancı yatırımcılara yardımcı oluyor.
