Sponsor daha çox Nyu-Yorkda başqa bir terminlə tanınır, daşınmaz əmlak istehsalçısı .
Sadə dillə desək, sponsor ABŞ -da yerləşən binada satılmamış səhmlərin və ya kondisionerlərin ilkin sahibidir.
Sponsor və ya tərtibatçı bir şəxs ola bilər və ya olmaya da bilər və bəzi hallarda sponsor həmin daşınmaz əmlakın inkişafı layihəsi üçün MMC (Məhdud Məsuliyyətli Cəmiyyət) çətiri altında qüvvələri birləşdirən qurumların konqlomeratıdır.
Nyu-York sponsor bölməsi
Sponsor bölmələri daşınmaz əmlak istehsalçısı və ya binanın bölməyə ayrılmış satılmamış səhmlərə sahib olduğu kooperativdəki mənzillərdir.
Bu sponsor bölmələrinin müraciəti ondan ibarətdir ki, şuranın təsdiqi və ya ilk imtina hüququ kimi kooperativ qaydalarına riayət etməyə ehtiyac yoxdur və sponsordan birbaşa satın almanın digər üstünlükləri daha aşağı qiymətə və ya tamamilə yeni, heç vaxt yaşamayan- vahiddə.
Bununla belə, yaxşı şeylərin mənfi cəhətləri də var: bəzi potensial mənfi cəhətlər daha yüksək qiymət etiketi və yeni vahidlərin bağlanma xərcləri və ya təmirə çox xərcləməli ola bilər.
Aşağıda bir sponsor/inkişafçıdan satın almanın bəzi üstünlükləri və çatışmazlıqları verilmişdir.
Sponsordan satın almağın üstünlükləri
NYC-də sponsor bölməsi almağın ən böyük üstünlükləri məxfilik və rahatlıqdır.
- Şuranın təsdiqindən keçmək : Siz birbaşa tərtibatçı ilə məşğul olduğunuz üçün sponsora məxsus hissələrin alınması alıcılara şuranın maliyyə paketini nəzərdən keçirmə və müsahibə prosesini keçməyə imkan verir.
Baxmayaraq ki, bəzi hallarda alıcılar lövhənin təsdiqindən yan keçməyə kömək edə biləcək bu daxili trekə görə belə vahidlər üçün mükafat ödəməli olacaqlar.
- Daha ucuz : sponsor bölməsi təmir edilmədikdə, bəzi sponsor mənzilləri binadakı yenidən satış vahidlərindən daha ucuz olacaq və satışı “olduğu kimi” edəcək.
- Daha asan maliyyələşdirmə : Bəzən sponsorlar alıcının profili ilə bağlı daha çevik ola bilər ki, bu da fərdlərin vahid almasını asanlaşdırır.
Şuranın yoxlanılmasının olmaması da bu prosesi asanlaşdırır və bağlanmanı sürətləndirə bilər.
Bununla belə, kreditorlar, bölmələrin əksəriyyətinin sponsora məxsus olmadığı və ya ən azı yarısının sahibi olduğu icarəyə verildiyi binada alıcı ipotekası təsdiq etməyə daha çox meyllidirlər.
- Orijinal Tikinti Təfərrüatları : adətən, sponsora məxsus bölmələr hələ də binanın digər bölmələrində müxtəlif sahiblərin ardıcıllığı üzərində təmir zamanı yıxılan orijinal tikinti detallarına malik ola bilər.
Sponsordan satın almağın mənfi cəhətləri
Sponsor bölməsinin alınmasının yalnız bir neçə mənfi cəhətləri var, aşağıda qeyd olunanlar nəzərə alınmalı olan bəziləridir.
- Potensial Yeniləmə : bəzən sponsor vahidləri “olduğu kimi” olur ki, bu da ümumi alış qiyməti üçün əladır. Lakin bunun ardınca geniş və bahalı təmir işləri aparıla bilər
- Daha yüksək qiymət etiketi :
Vahid Xərcləri üzrə – sponsor vahidlərinin dəyəri yeni tikilmiş binada birbaşa tərtibatçıdan satın alınmaqla əldə edilə biləcək əhəmiyyətli faydalar əsasında potensial olaraq daha yüksəkdir .
Köçürmə Vergisi üzrə – alıcılar bəzən sponsor vahidləri üçün mükafat ödəyirlər – ənənəvi şuranın yoxlanılması və yoxlamasından yan keçmək imkanı üçün bir növ kvid-pro-kvo.
Üstəlik, başqa bir xərc əlavə edin: tərtibatçıların tez-tez ev sahiblərindən ödəmələrini istədikləri vahidlər üçün köçürmə vergisi . Köçürmə vergisi, evin mülkiyyət hüququnun satıcıdan alıcıya keçməsi üçün ödənilən vergidir.
Bu transfer vergisi bağlanma xərclərini artıracaq.
Bununla belə, günün sonunda alıcı ev aldıqda, o, binanın daha böyük sahibinin bir hissəsinə çevrilir və binanın qanun və qaydalarına əməl etməlidir.
Sponsorun Kooperativə və ya Kondomuna mənfi təsir göstərə biləcəyi yollar
Sponsor vahidi satın almasanız belə, sponsorun binada olması dəyərə təsir edə bilər və bəzi hallarda siz hətta alışınızı maliyyələşdirə bilərsiniz.
- İdarə Heyətinə Nəzarət : Tərtibatçı uzunmüddətli və ya qeyri-müəyyən müddətə board nəzarətini saxladıqda, bu, sponsorun təmir işləri və ya əməliyyat büdcəsinin nəyə ayrılması kimi əsas məsələlərlə bağlı binanın sahibləri ilə əlaqə saxlaması problem yarada bilər.
Yeni tikinti satınalmaları kimi, bu kimi ssenarilərin cavabları təklif planındadır: o, sponsorun hələ də binanın əksər bölmələrindən sonra da idarə heyətinə nəzarəti saxlamaq üçün kifayət qədər əhəmiyyətli sayda bölməyə nəzarət edib-etməyəcəyini təfərrüatlandırır. sahiblərinə satılıb.
- Həddindən artıq çoxlu mənzillərin mülkiyyət hüququnun saxlanılması : sponsor vahidi ala bilmək fərd üçün bir nemət ola bilsə də, bu, binanın bütün ev sahibləri üçün daha az ola bilər.
Əsas təsir maliyyələşdirmədir: əgər icarə və sponsora məxsus mənzillər sahibinin yaşadığı mənzillərdən daha çoxdursa, bu, vahid sahibləri üçün maliyyələşdirməni və yenidən maliyyələşdirməni çətinləşdirə bilər.
Daha əvvəl qeyd edildiyi kimi, kreditorlar mənzillərin ən azı 50%-nin ev alıcısına məxsus olduğu binalarda maliyyələşdirmənin təsdiqlənməsinə üstünlük verirlər.
Çox vaxt banklar bu rəqəmin daha da çox olmasını tələb edirlər.
Kooperativ və ya kondisionerin tədqiqi zamanı ümumiyyətlə olduğu kimi, həmin sponsorun yaratdığı inkişaflar da daxil olmaqla, tərtibatçının reputasiyasını və təcrübəsini araşdırın.
İcarəyə götürənlərin sayı çox olarsa, bu, sahibləri üçün problem yaradırdı.
Sponsordan satın almağı ciddi düşünməzdən əvvəl, hər bir detalı düşünün və tərtibatçıda tapa biləcəyiniz qədər çox məlumat tapın.
Damalion eksperti həmişə olduğu kimi Nyu-Yorkda mənzil almağı planlaşdıran xarici investorlara kömək edir.
