Amerikanske investorer benytter seg i økende grad av luxembourgske Special Limited Partnerships (SLP eller ScSp) som master-feeder-fondsstrukturer for sine eiendomsinvesteringer, særlig innen flerfamilieboliger, seniorboliger og luksusvillaer for utleieformål. Denne strukturen gir betydelige fordeler når det gjelder fleksibilitet, skatteeffektivitet og attraktivitet for et bredt spekter av investorer, inkludert amerikanske skattepliktige, amerikanske skattefrie og ikke-amerikanske investorer.
Luxembourg SCSp som et master-feeder-fond
Luxembourg Special Limited Partnership (SCSp) har blitt et populært valg for strukturering av master-feeder-fond på grunn av sin allsidighet og skattemessige gjennomsiktighet. I et typisk oppsett fungerer SCSp som masterfond, med ulike feederfond som investerer i det5. Denne strukturen gjør det mulig å samle kapital på en effektiv måte, samtidig som den tar hensyn til ulike investortyper og deres spesifikke skattekrav.
De viktigste funksjonene i SCSp
Skattemessig åpenhet: SLP eller ScSp anses generelt som skattetransparent, noe som betyr at det ikke er underlagt selskapsskatt eller formuesskatt i Luxembourg. Dette er avgjørende for å unngå dobbeltbeskatning og muliggjør en skatteeffektiv strukturering for ulike investortyper.
Fleksibilitet: SCSp tilbyr stor fleksibilitet når det gjelder styring og overskuddsdeling, noe som gjør det ideelt for komplekse investeringsstrategier og ulike investorbaser.
Konfidensialitet: Kommandittisters navn er ikke offentlig registrert, noe som gir en grad av personvern som mange investorer setter pris på.
Regulatoriske alternativer: SLP eller ScSp kan opprettes som en regulert eller uregulert enhet, avhengig av fondets og investorenes spesifikke behov.
Tilrettelegging for ulike investortyper
Master-feeder-strukturen med en luxembourgsk SCSp kan effektivt imøtekomme amerikanske skattepliktige, amerikanske skattefrie og ikke-amerikanske investorer på en skatteeffektiv måte. Slik gjør du det:
- For skattepliktige investorer i USA
Pass-through-beskatning: Skattetransparensen til SLP eller ScSp gjør det mulig for amerikanske skattepliktige investorer å bli beskattet direkte på sin andel av fondets inntekter, slik at man unngår et ekstra lag med beskatning på fondsnivå.
Kvalifiserende inntekt: For mulighetsfond som fokuserer på leieinntekter fra flerfamilieboliger, eldreboliger og luksusvillaer, kvalifiserer inntektene som genereres vanligvis som passiv inntekt for amerikanske skatteformål, noe som kan være fordelaktig for visse investorer.
- For amerikanske skattefrie investorer
Unngå UBTI (Unrelated Business Taxable Income): Ved å strukturere investeringer gjennom en “blocker”-enhet innenfor master-feeder-strukturen kan amerikanske skattefrie investorer unngå å generere UBTI, som ellers ville vært skattepliktig.
Opprettholdelse av skattefritak: Strukturen gjør det mulig for disse investorene å delta i eiendomsinvesteringer uten at det går på bekostning av deres skattefrie status.
- For ikke-amerikanske investorer
Skatteavtalefordeler: Luxembourgs omfattende nettverk av dobbeltbeskatningsavtaler kan gi ikke-amerikanske investorer potensielle skattefordeler, avhengig av hvilket land de bor i.
Unngår amerikanske skatteregistreringskrav: Ved å investere gjennom Luxembourg-strukturen kan ikke-amerikanske investorer ofte unngå direkte amerikanske skatteregistreringskrav, noe som gjør det enklere å overholde skatteforpliktelsene.
Strukturering av master-feeder-fondet
For å kunne imøtekomme disse ulike investorgruppene på en effektiv måte, kan master-feeder-strukturen settes opp på følgende måte:
Masterfond: Et luxembourgsk SCSp som fungerer som masterfond, og som eier eiendomsinvesteringene direkte eller gjennom datterselskaper.
- Amerikansk skattepliktig feeder: Et amerikansk kommandittselskap eller LLC som investerer direkte i master-SCSp, noe som gir mulighet for pass-through-beskatning.
- Amerikansk skattefri feeder: Et luxembourgsk selskap (f.eks. S.à r.l.) som fungerer som en blocker, investerer i master SCSp og distribuerer inntekter til skattefrie investorer på en skatteeffektiv måte.
- Ikke-amerikanske investorer: En annen luxembourgsk enhet, potensielt en SCSp eller en bedriftsenhet, avhengig av de spesifikke behovene til de ikke-amerikanske investorene.
Fordeler for eiendomsfond
Denne strukturen er spesielt fordelaktig for mulighetsfond som fokuserer på flerfamilieboliger, seniorboliger og oppkjøp av luksusvillaer for utleieformål:
Skalerbarhet: Master-feeder-strukturen gjør det enkelt å legge til nye feederfond eller investorer etter hvert som fondet vokser.
Beskyttelse av aktiva: Luxembourgs juridiske rammeverk gir sterk beskyttelse av eiendeler, noe som er avgjørende for eiendomsinvesteringer av høy verdi.
Overholdelse av regelverk: Luxembourgs veletablerte fondsbransje sørger for at ulike regulatoriske krav overholdes, blant annet AIFMD for europeiske investorer.
Fleksibilitet i exit-strategier: Strukturen gir fleksibilitet i exit-strategier, enten det er gjennom salg av eiendeler eller potensielle børsnoteringer, noe som imøtekommer ulike investorpreferanser.
Overveielser og etterlevelse
Selv om den luxembourgske SCSp-master-feeder-strukturen byr på mange fordeler, må fondsforvaltere være oppmerksomme på visse forhold:
Krav til substans: Sikre tilstrekkelig substans i Luxembourg for å kunne dra nytte av skatteavtalenettverket og unngå utfordringer fra skattemyndighetene.
Anti-hybridregler: Fra og med 1. januar 2022 har Luxembourg innført antihybridregler som kan påvirke den skattemessige behandlingen av visse SCSp-strukturer. Den luxembourgske budsjettloven for 2023 inneholder imidlertid avklaringer som kan redusere disse bekymringene for mange fondsstrukturer.
Overholdelse av regelverk: Avhengig av fondets størrelse og investorbase kan det være nødvendig å overholde regelverk som AIFMD.
Luxembourg Special Limited Partnership som master-feeder-fondsstruktur er en overbevisende løsning for amerikanske investorer som ønsker å tiltrekke seg et bredt spekter av investorer til eiendomsfond. Skatteeffektiviteten, fleksibiliteten og muligheten til å tilpasse seg ulike investortyper gjør det til et ideelt instrument for investeringer i flerfamilieboliger, eldreboliger og utleie av luksusvillaer.
Ved å strukturere master-feeder-ordningen nøye kan fondsforvaltere skape en skatteeffektiv, skalerbar og attraktiv investeringsplattform som appellerer til både amerikanske skattepliktige, amerikanske skattefrie og ikke-amerikanske investorer.
Damalion hjelper amerikanske investorer med å strukturere sine master feeder-fond i Luxembourg. Ta kontakt med din Damalion-ekspert nå .
Denne informasjonen er ikke ment å være en erstatning for spesifikk individualisert skatt eller juridisk rådgivning. Vi foreslår at du diskuterer din spesifikke situasjon med en kvalifisert skatte- eller juridisk rådgiver.
Informasjonen som gis er kun til informasjonsformål og utgjør ikke et tilbud eller en oppfordring til å kjøpe eller selge aksjer eller verdipapirer i noen form for investeringsinstrument. Innholdet i dette dokumentet er ikke ment å tjene som grunnlag for noen investeringsbeslutning, og det inneholder heller ikke spesifikke investeringsanbefalinger. Dette dokumentet utgjør derfor ikke investeringsrådgivning, rådgivning eller en oppfordring til å investere i noe verdipapir. Det skal ikke tolkes som et tilbud om salg, en tegningsinvitasjon eller en anmodning om å kjøpe eller tegne seg for verdipapirer. Videre skal ingen del av dette dokumentet danne grunnlag for eller legges til grunn i forbindelse med noen form for avtale, kontrakt eller forpliktelse av noe slag. Damalion fraskriver seg uttrykkelig ethvert ansvar for direkte eller indirekte tap eller skade som følge av: (i) tillit til informasjonen i dette dokumentet, (ii) feil, utelatelser eller unøyaktigheter i denne informasjonen, eller (iii) handlinger som er foretatt på grunnlag av denne informasjonen.
